分譲マンションの空き家の問題について

日本最初の鉄筋コンクリート造の都市型集合住宅は、大正末期から昭和初期にかけて建てられた同潤会アパートと言われています。
そして、日本最初の分譲マンションは、1956年建築の四谷コーポラスということです。
これらのマンションはいずれも東京都内です。
また、区分所有法が1962年に制定されています。
それ以来、分譲マンションが主に都市部に続々と建設されることになりました。
つまり、分譲マンションでももうすでに60年ほどの歴史があるわけです。
一方、分譲マンションの区分所有者もどんどん高齢化して、相続人がいないとか、またマンションそのものが老朽化して、建て替えが必要といった事態になっています。
そのため、分譲マンションの空き家問題が出てきます。

<h2>分譲マンションの空き家の問題点</h2>

東京、大阪など大都市の空き家問題は、すでにマンションが多くなってると言われています。
例えば、東京都の空家数は81万7000戸ですが、そのうち6割超の51万8600戸が鉄筋コンクリート造などの非木造住宅ということです。
このうち、分譲マンションの占める割合が急激に増えるとみられています。
国土交通省によると、全国の分譲マンションストックは、平成29年末において約644万戸で、現在も増え続けているとみられています。
そのうち、1981年6月より前に建築された、いわゆる旧耐震構造のマンションが、約104万戸あるといいますので、分譲マンション全体の約16％を占めています。
これらの古いマンションが、いったん空き家になると、耐震性や耐久性の問題で、売却も難しくなります。
分譲マンション全体の空き家率が現在2.5％程度ということですが、これが築30年以上になりますと、空き家率が10％を超えるとみられています。
こういった空き家率の高い、老朽化したマンションは、管理が行き届かなくなってスラム化に至る懸念があります。
また、こういう老朽化マンションは、区分所有者の相続が発生する時期となっています。
相続人である子供や孫が、その老朽マンションに居住する可能性は低いと思われます。
たとえばマンションの区分所有者が90代、その子供が60代などとなっていたら、子供世代はすでに別の所に家を所有しているケースが多いと思われます。
それに、相続したマンションをそのまま賃貸に出せたらいいのですが、築年数が古いと設備が老朽化しているため、大規模なリフォームが必要であったりします。
また膨大な家財道具があって、そのまま放置しているというケースも多いかと思います。
特に近年は、東京や大阪、神戸でタワーマンションが多数みられますが、こういう物件もやがて老朽化します。
それで、今後はマンションの空き家問題が顕在化するものと思われます。

<h2>老朽化マンションの建て替え問題</h2>

老朽化した分譲マンションを、古くなったからと言って建て替えるのは、同様に区分所有している他の所有者の同意が必要です。
区分所有法では、マンションの建て替え決議が成立するためには、単棟の場合「区分所有者および議決権の4/5以上」の賛成が必要とされています。
建て替え決議がなされた場合には、建て替えに反対する所有者に対しては、区分所有権の売渡請求をするということになります。
その区分が空き家になっていれば、区分所有者をを探し出す必要があり、区分所有者が亡くなっていれば、相続人が対象となり、さらに複雑になります。
老朽化マンションは、所有者が高齢となっていたり、所有者が亡くなって相続したが、売却も賃貸もできない状態として長く放置されている可能性もあります。
そんなマンションを建て替えるといっても、新たに費用負担が発生するなどとなれば、建て替え決議が成立する可能性も低くなります。
そもそも、各区分所有者それぞれ、年齢層や家族構成や経済状況など、ばらばらになっていきます。
それで、建て替えとして意見を1つにまとめるのは、ますます困難になります。
一方、容積率に余裕がある場合は、マンションを建て替えて床面積を増加させて、増加分を売却することにより、各戸の費用負担を抑えて建て替えることができるのですが、こういうケースはまれのようです。
逆に、容積率が建築当時より小さくなってしまうという既存不適格物件も多く、この場合は建て替えるメリットよりデメリットの方が多くなってしまいます。
そうなると、マンションの建て替えもできずに、建物がどんどん老朽化していって、スラム化が進んでしまいます
またスラム化が進むと、老朽化により建て替えをする必要性が発生しますが、高齢者の区分所有者は、「建て替えしないでくれ、ここは私たちの終の棲家だ」などと言い出すため、合意形成が困難になってしまいます。

<h2>管理費、修繕積立金の未納の問題</h2>

管理費や修繕積立金は、マンションを管理したり、修繕を行うために徴収が必要です。
しかし近年、区分所有者の高齢化や死亡後の相続人の放置により、管理費や修繕積立金の滞納が出てきています。
管理費未納や積立金不足があると、資金が足りないわけですので、管理や大規模修繕工事に支障が出てきます。
そうなると、建物の老朽化が進み、次第に住民が転居していくということになります。
つまり、スラム化していくということです。
さらに、近年、東京や大阪都心や神戸都心に建設されているようなタワーマンションですと、建て替える時に、容積率もぎりぎりで、構造も複雑特殊ということで大規模修繕の費用もかさむため、今後大変な問題になると予想されます。

ここまで問題点を書き連ねてきましたが、一戸建てとは違う空き家問題が生じることが分かります。
それでは、マンションの空き家対策は、どうしたらよいのでしょうか？
マンションの空き家に関する諸問題についても、お困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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空き家を解体した後の建物滅失登記の費用と手順について

近年、台風による風水害や地震等で空き家の損傷が出ることが増えているようです。
そういった空き家を、火災保険を使うか自腹で修繕することもできますが、この際取り壊すことにされるという方もおられると思います。
その、空き家を取り壊した後の手続として、建物滅失登記の説明を、前回させていただいていまして、その続きです。

<h2>建物滅失登記に必要な費用について</h2>

空き家を解体したという場合の手続きについて、まず法務局の相談窓口に行くということです。
相談員に、登記目的(建物滅失登記)と申請書を持って、相談に行く、ということです。
なお、京都地方法務局においては、現在予約制となっております。
京都地方法務局　電話075-231-0131
登記相談の予約について　

http://houmukyoku.moj.go.jp/kyoto/page000164.pdf

なお法務局の管轄については、法務局、管轄の地域名(京都市〇〇区など)、相談員、をキーワードにいれて検索すれば分かります。
次に、その建物の登記事項証明書を取得するということです。
これも法務局で取得ができます。
1筆または1建物につき、600円となります。
この登記事項証明書を取得することによって、申請書に転記する事項がわかります。
なお、インターネットでも登記事項証明書の発行を申請することもできますし、オンライン請求が行える場合は、480円となりますので、もう少し手数料を下げることができます。
なお、建物滅失登記申請書の様式は、以下の通りです。

ここの赤字の部分を、登記事項証明書を見ながら埋めていくということになります。
なお、この建物滅失登記の申請手数料そのものははかかりません。
それで、本人申請の場合は、上記の登記事項証明書を取得する費用だけでできてしまう、というわけです。
なお、土地家屋調査士に依頼する場合は、おおむね5-6万円の報酬が必要になります。
高くて損する、という感じですが、相続が絡んでくると、相続関連の書類蒐集の手間と費用が絡んできます。
そういう場合は、依頼する必要もあるかと思います。

<h2>建物滅失登記の申請に必要な準備書類</h2>

建物滅失登記の申請に必要な添付書類は以下の通りです。
1.登記申請書：上記の書面です
2.建物滅失証明書：解体業者が発行をします。
3.解体業者の登記事項証明書：解体業者が法人の場合、解体工事業者からもらいます。
4.解体業者の印鑑証明：これも解体工事業者からもらいます。法人の場合は会社の印鑑証明書です。
5.現地の地図
6.原本返還請求
7.抵当権が付いている場合は、抵当権者の承諾書

<h2>建物滅失登記の申請手順</h2>

空き家の解体をしてから1ヶ月以内に行う申請手順です。
1.様式ダウンロード

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001188744.pdf

2.必要書類のチェック
3.空き家の登記事項証明書の入手と法務局事前相談
4.空き家の解体撤去の工事終了
5.解体工事会社から建物滅失証明書が発行されますので、受領する。
6.解体工事会社から会社登記事項証明書と印鑑証明書が発行されますので、受領する。
7.現地付近地図を準備する
8.申請書を作る
9.法務局で申請をする
こういった流れになります。

<h2>相続と建物滅失登記について</h2>

その空き家の登記名義人がすでに亡くなった方であったなら、その相続人が建物滅失登記を申請できます。
ただ、被相続人と相続人との関係を確定させる作業が必要になってきます。
その関係を証明する書類とは、戸籍類の書類になります。
この戸籍類一式を、建物滅失登記の申請書に添付して提出することになります。
1.被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本(除籍、改製原戸籍)
2.被相続人の住民票除票または戸籍附票
3.相続人全員の戸籍謄本
4.被相続人が亡くなる前に亡くなった子の、出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本(除籍、改製原戸籍)
このように、相続が絡むと、建物滅失登記の申請がややこしくなってきます。
こういう場合は、弁護士等の代理人を立てたほうがスムーズに進むかと思います。

確かに、建物滅失登記は、法務局に聞きながら自分で行うことができます。
しかし、相続が絡む場合は、大変難しくなる場合があります。
その他、空き家を解体した後の手続きについて、どうしたらよいのかと悩む問題になりえることがあります。
そういった問題についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
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空き家を解体した後の建物滅失登記について

平成30年は、台風21号が猛威を振るい、神戸市に上陸し、関西各地を吹き抜け、たくさんの風水害が発生しました。
また、北海道では大規模な地震が発生しました。
平成31年も、新潟山形での地震があったりしました。

それ以降も、たくさんの災害が発生しています。
被害を受けられた方には、お見舞い申し上げます。
さて、老朽化した空き家には、かなりの台風や地震の被害が出ておられるかもしれません。
老朽化しすぎて活用のできない家は、解体やむなし、ということになります。
その空き家を解体したら、ほっと一息、というところです。
ところが、その後にする必要のある手続きがあります。
それが、建物滅失登記です。
なお、建物滅失登記は、土地家屋調査士の他、本人申請もすることができます。

<h2>建物滅失登記とは</h2>

まず登記とは、財産の所有者(自然人・法人)と財産(動産・不動産・債権・債務)に関する権利・義務の記録を行政機関である法務局で一括管理し、法律の効力で、それらを記録して、社会の円滑な取引を実現しようとする制度です。
なお、近い将来、登記はブロックチェーン(ビットコインの元となる技術)で行えるようになるようですが、現在は法務局での登記という制度となっています。
そして、建物滅失登記に関係するのも、もちろん不動産登記となります。
不動産登記は、不動産(土地建物)の所在・面積・所有者の住所・氏名・抵当権などを登記簿に記載して国民に公開するということです。
これによって、権利関係などの状況を明確にして、国民のだれもが不動産取引の安全と円滑化に資することができます。
ただし、不動産登記の効力は、公示力であり、公信力ではありません。
つまり、登記の記載事項を信じて取引して、問題が生じたとしても、登記を信じたことによる救済がないということになります。
こういった登記ですが、表示登記、保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記など、いろいろな種類があります。
そのうち、建物滅失登記は、建物の解体撤去を行い、対象となる建物が消滅したことを証明する書類を添付して登記申請を行って、建物の登記簿を閉鎖する手続きのことです。
また、この建物滅失登記は、解体工事後1ヶ月以内の申請が義務付けられています。
こうやって、登記簿に、対象とする建物がなくなったことを登記して、公示するわけです。

<h2>建物滅失登記と固定資産税の関係</h2>

建物を解体して、建物滅失登記をしますと、それを受けて、法務局は所在地の区市町村の固定資産税の担当部署に、対象建物が滅失したことを通知します。
これによって、区市町村は現地調査をして、固定資産課税台帳から、対象となる建物を取り消しします。
これら一連の流れ(建物滅失登記申請→建物滅失登記→区市町村への通知→現地調査→固定資産台帳からの削除)という手続きを経て、建物に対する固定資産税がなくなるということになります。
つまり、区市町村は、建物の有無に対して、建物からの所有者の行動により、有無を判断するということです。
それで、所有者からの建物滅失登記の申請がなければ、区市町村は課税の対象となる空き家の解体撤去を把握できませんので、固定資産税を課税し続けます。
なお、1月1日現在に所在している建物についての課税ですので、そのすぐ後に解体しても、固定資産税はかかりますし、また12月年内に解体登記を行えば、翌年の固定資産税は課税されない、ということです。
また、古い建物で、表示や保存登記申請を行っていない建物がありますが、そういう未登記建物でも、解体撤去をした場合は、家屋滅失届を区市町村に届けることによって、固定資産税の課税対象から外してもらうことができます。
なお、空き家の建っている土地は、軽減措置で、土地の固定資産税が6分の1になっていますので、滅失登記を出さずに、登記をそのままにしておくというケースも多いようです。
ただその場合でも、建物への税金はかかってくるということです。

<h2>なぜ建物滅失登記が必要なのか</h2>

不動産登記法により、建物滅失登記の申請は、義務となっています。
不動産登記法第57条では、「所有者または名義人は、滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない」となっています。
また、不動産登記法第164条では、「規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」となっています。
つまり、建物滅失登記を怠ると、過料が発生することがあります。
実利としては、過料を免れるとともに、建物に対する固定資産税の課税を免れるためということで、建物滅失登記はするべき、といえます。

<h2>建物滅失登記はだれが行うのか</h2>

行政や司法に対する申請は、本人による申請が可能です。
しかし、申請書の作成や添付書類の作成等は、本人によるものが困難なことも多く、それで弁護士や司法書士、行政書士などが存在します。
この建物滅失登記ですが、申請者は本人で行うことができます。
相続が発生した場合は、発生後に相続人が被相続人・所有者に代わって行うことができます。
また、建物滅失登記の代理について、これは表示登記に関するものですので、土地家屋調査士となり、司法書士ではありませんので、注意が必要です。
次回に、具体的な建物滅失登記の書き方や申請手順について記します。

空き家を解体した後の手続きについて、どうしたらよいのかと悩む問題になりえることがあります。
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相続した空き家に住宅ローン残債があった場合

相続とは、被相続人(故人)に属する権利・義務を受け継ぐことです。
この権利・義務には、資産もあれば、負債もあります。
それで、空き家と言う資産を相続したと思ったら、その空き家には住宅ローン残債が残っている、と言う場合があります。
こういう場合、どうしたらよいのでしょうか？

<h2>単純承認、限定承認、相続放棄について</h2>

まず、普通に故人の資産も負債も受け継ぐ場合のことを、単純承認と言います。
つまり、空き家などの資産と共に、住宅ローン残債も受け継ぐ、ということになります。
こういった単純承認にするか、または、後述する限定承認、相続放棄にするかは、相続の開始を知った時(被相続人の死亡を知った時)から、3ヶ月以内に決定することになります。
ただし、相続人の財産にすでに手を付けてしまった場合は単純承認したものとみなされます。
次に限定承認についてです。
これは、被相続人の財産(プラスの財産)で、負債を返済する相続の仕方です。
これは、財産より負債が多いと思われる場合に、選択する方法です。
この限定承認は、複数の相続人がいる場合は、全員で行わなければなりません。
その場合、被相続地の住所を管轄する家庭裁判所に、限定承認の申述が受理される必要があります。
また、相続放棄という方法ですが、これは、被相続人の権利・義務を全て引き継がないということです。
複数の相続人がいる場合に、特定の相続人に対して、被相続人のすべての権利・義務を引き継がせる場合や、また単純に被相続人の権利・義務を引き継がない場合に選択します。
この相続放棄は、個々に行うことができます。
これもまた、被相続人の住所を管轄する家庭裁判所に、相続放棄の申述を行い、受理される必要があります。

<h2>相続財産に住宅ローン残債がある場合に注意すること</h2>

マイホームを全額現金で取得するケースはあまりないと思われます。
つまり、何らかの形で20-35年の住宅ローンを組んでいる、ということです。
仮に40歳でマイホームを購入して、35年ローンを組んだとしたら、75歳までローン残債が残るため、ローンを残して亡くなってしまうことも十分考えられる、というわけです。
この場合に気を付けることですが、まず相続物件のローン残債を把握することです。
被相続人が亡くなってから、最初の1か月は、各種手続きだけでバタバタします。
それで、残り2か月で、被相続人の財産や負債を調べるということになります。
空き家が借家であれば、貸主に返せばいいだけなので、さほど問題になりません。
しかし、空き家が持ち家の場合、もし債務が残っていれば、住宅ローンが一番借入金額が大きくなる傾向にあります。
つまり、空き家に住宅ローン残債がある場合もありますので、残債額や返済期間を確認する必要があります。
次に、団体信用生命保険の加入の有無を確認する必要があります。
住宅金融支援機構(フラット35)のローンで、団体信用生命保険に加入していない場合がありますが、他の民間金融機関ですと、団体信用生命保険に加入しています。
それで、もし団体信用生命保険に加入していたなら、住宅ローンの残債は、団体信用生命保険の実行で、完済することになりますので、家族が家を手放すなどということはありません。
ただ、相続人が団体信用生命保険の加入に気が付かずに、月々の住宅ローンの残債の返済額をを弁済しているというケースもあります。
その場合でも、団体信用生命保険の加入に気が付いた場合は、すぐに金融機関に連絡をとる必要があります。
連絡を取りましたら、金融機関から団体信用生命保険の手続き書類が送られてきますので、死亡診断書などの必要書類を添付して、手続き書類記入後送付しますと、団体信用生命保険の実行により、住宅ローンの残債が完済となり、月々の支払はなくなります。
この申請は、3年以内にしないと、団体信用生命保険による返済ができなくなりますので、注意が必要です。
なお、相続人が被相続人の連帯保証人となっていた場合、例えばローンを組む人の配偶者が連帯保証人となっていた場合などは、連帯保証人として本来の役割を果たす地位にいることになるので、この場合は住宅ローンの残債返済の義務が残ることになります。

<h2>ローン残債が払えない場合はどうするか</h2>

残債が払えない場合、法律的には、相続放棄や任意売却という方法はありますが、その前に銀行に相談してみることができます。
銀行に相談する第1の理由は、金利の交渉です。
10年以上前に契約した住宅ローンであれば特に、金利が高くなっていることがあり、交渉ができるということです。
第2に、空き家の土地の価値が、値上がりしていることがあります。
第3に、相続放棄や任意売却にしますと、金融機関が競売等で売却してローン残債の改修を図るのですが、残債を100％回収できるわけではありません。
そのため、銀行に相談し、交渉してみることが必要となります。
そうやって、銀行の月々の支払額を抑えつつ、その空き家を貸して、その家賃をローン残債支払いに充てるということができます。
その空き家を実際に貸せるのかという価値を確認したい場合は、家賃保証を手掛けている管理会社に相談してみることができます。
また、住居用の賃貸だけでなく、事業用の賃貸とすることもできます。
さて、実際にローン残債が払えそうにない場合ですが、相続放棄または任意売却ということになります。
相続放棄は、相続発生時または知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要がありますが、これは家庭裁判所に申し立てることにより、期間延長を行うことができます。
また、任意売却ですが、債権者(ローンを提供した金融機関)と債務者(ローンを借りている人)との間で条件を決めることができますし、一般に競売より任意売却の方が高値での売却ができます。
その売却価格から、ローン残債の弁済を行う、ということです。
なお、任意売却を行うときは、任意売却専門の不動産業者が仲介をする方法が一般的です。

空き家にもし住宅ローン残債があった場合にどうするか、また空き家を売却するのか、それとも貸してローンを返していくのか、どうしたらよいのかと悩む問題になりえることがあります。
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空き家に火災保険・地震保険をかけないといけないか

火災保険・地震保険をかけるには、費用がかかります。
どうしても必要なケース以外には、費用をかけたくないというのが、空き家所有者の本音ではないかと思います。
では、どういうときに、空き家に火災保険・地震保険をかける必要がでてくるのでしょうか？
また、そもそも空き家に火災保険・地震保険をかけることはできるのでしょうか？

<h2>空き家に火災保険・地震保険が掛けられない理由</h2>

住宅は365日24時間、外気にさらされていますので、建物に関するリスクはあります。
具体的には、火災、落雷、破裂・爆発、風災、雹災、雪災、水災、盗難、水漏れ・雨漏り、衝突、騒擾などの破壊行為が挙げられます。
火災保険・地震保険とは、掛け金を払うことによって、こういった建物の損害を填補、建物を復旧するためのものです。
確かに空き家でも、将来住む予定だとか、高値で売却できるが今は売りたくないなど、きちんと火災保険を掛けたほうがよさそうです。
しかし、保険会社は、空き家の火災保険について消極的であるため、一般住宅と比較すると保険を掛けるための条件がシビアになっていて、簡単に保険をかけられないようになっています。
損害保険会社でも、また各都道府県にある共済でも、空き家は対象外となっています。
例えば、京都府民共済でも、現在人が住んでいる建物が対象とあって、空き家は対象外となっています。

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なぜ空き家に火災保険がかけられないのか、損害保険会社や共済は明らかにしていません。
その理由として、専門家は、空き家となっていると損害を受けるリスクが高まるので、コスト的に合わないから、と見ているようです。
また、地震保険についても、火災保険に附帯する商品ですので、保険が掛けられない、ということになります。
それでは、空き家に火災保険を掛けることはできないのでしょうか？

<h2>空き家に火災保険・地震保険をかける方法</h2>
まず、空き家に火災保険・地震保険をかける1つの方法として、「住宅物件」としてかけるのではなく、「一般物件(事業用物件)」として保険を掛ける、ということになります。
一般物件とは、事務所などを指すので、対象物件に必ずしも人が住んでいないといけない、ということにはなりません。
なお、年間保険料は、事業用物件の方が高く、およそ2倍になります。
また、別の方法として、空き家の資産価値が0であるとみなされる場合です。
空家賠償責任保険というものがあり、火災等で空き家が損壊しても建屋自体の復旧は望まないものの、万が一他人に被害を加えてしまった場合のためだけの保険になります。
自動車保険で例えると、対物対人保険には入るものの、車両保険には入らない、というケースと似ています。
三井住友海上火災保険とあいおいニッセイ同和損保が、そういう保険の販売をしています。
これは主に、空き家管理をしている事業者向けの商品ですが、空き家所有者自身においても加入することができます。
空き家賠償責任保険
また、築10年とか15年などの一戸建て住宅やマンションであっても、空き家になることがあります。
そういった資産価値がまだ認められる空き家に保険をかけて守りたい場合は、あえて空き家状態にしない方法を取ることができます。
つまり、共済などが定義する空き家は、「30日以上無人状態にすること」となっているので、保険加入などを理由とする住宅を「空き家」と定義されたくない場合、最低限月1回以上だれかが生活をしたら、その家は空き家と呼べなくなる、ということです。
ただし、生活実態が伴う必要があり、生活していない、ただ泊っているような場合は、最悪詐欺行為とみなされなくもないので、注意が必要です。
または、無償又は有償で誰かに住んでもらうということができますが、その場合でも、住宅の賃貸借でもよいですが、民泊にする方法もあります。
ただし民泊でも、住宅宿泊事業法または特区民泊による届け出を行う必要はあります。
その上で、Airbnbのようなサイトにリスティングを登録して、宿泊を月1日でも行えば、住んでいるということにはなります。
その場合でも、保険会社の営業担当に、空き家の管理実態を正直に話したうえで、火災保険・地震保険に入れるかどうか、判定してもらうということになります。

<h2>空き家の放火についての損害賠償責任</h2>

空き家を放置していて、放火にあうという可能性もあります。
民法709条では、軽過失といって、自分に過失があって他人に迷惑をかけた場合、その落ち度が小さくても、一定の損害賠償をしないといけないということになっています。
しかし例外的に、火事については、失火責任法により、重過失がない限り、損害賠償責任は問われません。
放火事件という大きい事件について、空き家所有者が空き家のまま放置していたということは軽過失という扱いになります。
したがって、空き家所有者は損害賠償責任は問われない、ということになります。

空き家の火災保険・地震保険をどうするか、また空き家により損害を与えた場合どうするか、頭の痛い問題になりえることがあります。
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更地にした空き地の管理方法について

空き家をどうしても解体しないといけない、ということで、解体したとしたら、いったんは更地になります。
すぐに建物を建てるならともかく、当面更地にする場合、付近住民に対する配慮が不可欠になります。
更地は、雑草や不法投棄という、近隣住民の迷惑の種になる可能性があります。
土地は個人の財産ですが、周囲の影響があるため、更地所有者も地域の一員として、常識を持って管理することが求められます。

<h2>更地を放置すべきでない理由</h2>

第1に、社会の寛容性がなくなってきている、ということがあります。
昭和の頃は、空き地と言えば子供の遊び場でした。
しかし、令和となった今、社会には寛容さがなくなってきました。
何かといえばすぐに責任論がわいてきます。
近隣住民が非難するだけではありません。
ネット市民まで登場して、批判して叩いて炎上する、という状態になってきました。
第2に、近隣住民に不信感を持たれないため、ということがあります。
雑草が生い茂って木まで生えてくる状況では、交通の見通しの妨げとなります。
交通信号や標識が見えない事態にも至りかねません。
また、スズメバチのような害虫も発生しやすくなります。
やむを得ず地域住民が草刈りをしたりすると、所有者は放置しているだけなのに、なんで自分たちだけが草刈りしないといけないのかと、不満を溜まらせる結果になります。
さらに第3に、事件現場にしないため、ということがあります。
空地で殺人事件などが発生することがあります。
そうしたら、「大島てる」のような事件物件公示サイトにもれなく掲載されることになります。
一度事故物件になりましたら、その汚名を取り除くのは簡単ではありません。
そして、事故物件は、なかなか売れないだけでなく、売る時に買いたたかれてしまう、ということになります。
そういったことで、更地にも管理が必要になります。
更地が適切に管理されていることが分かれば、犯罪者が近寄ることも減ります。

<h2>更地管理の方法について</h2>

更地といえども、ちゃんと管理をしておく必要があります。
その為の方法として、
第1に、使用しない土地は速やかに売却する、ということが挙げられます。
使用しない更地を所有するメリットはあるでしょうか？
先祖代々の土地だから手放したくない、というのもあるかもしれません。
しかし、更地保有の必要やメリットがないのに、ただ売りに出すのが面倒ということで、何となく土地を保有している人が、わりといるようです。
最も金と手間をかけない管理方法は、売却することです。
不動産会社は、不動産の査定をしてくれますし、そういうサイトもあります。
第2に、夏場の雑草除去作業をする、ということです。
更地の管理の基本は、雑草の除去つまり草刈りです。
雑草がなくなるだけで、近隣住民は管理の実態が目に見える形で表れるため、安心します。
また、雑草はゴミの隠れ蓑ですので、草刈りは廃棄物の違法投棄の防止になります。
更地の草刈りは、春に1回、夏に2回、秋に1回行うことが理想ですが、少なくとも夏場1回は必要となります。
また、業者に頼んだ場合の草刈り作業の相場は、大体1坪500-2,000円程度となります。
依頼先は、清掃業者や植木屋さん、便利屋さんのほか、不動産会社、管理会社、地域のシルバー人材センターがあります。
例えば、京都市シルバー人材センターでは、このようになっています。

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さらにこの草刈りの発展形態として、舗装をしてしまうということがあり、そうなってきますと駐車場経営をすることも視野に入れることになります。
第3に、定期的なごみ掃除をする、ということです。
悪意ある者たちが、管理されていない空き地にゴミの不法投棄をすることがあります。
単純なゴミだけでなく、粗大ごみ、産業廃棄物、感染性医療廃棄物等が廃棄されることもあります。
それで、ゴミがゴミを呼ばないよう、定期的に更地の掃除管理をする必要があります。
ゴミの不法投棄があった場合、法律的にごみの処理費用負担は投棄者となりますが、現実に不法投棄者を見つけたり費用負担させるのは難しく、現実に処理をするのは空き地所有者となってしまいます。
第4に、土地に囲いをして管理者看板を出すということもあります。
囲いと看板は、費用はかかりますが、土地の所有権を強く対外的に主張することになり、不法投棄を防止するのに役立ちます。

<h2>更地を負動産にしないために</h2>

現代の日本では、よほどの都心でもない限り、人口減少に伴って、どんどん土地が余っていきます。
昔のように、ただ土地を保有しているだけで資産価値を生むということは、もはや幻想となりました。
それで、やはり利用していない土地はその土地を利用したい人に使ってもらうということで、都市計画上も有益な結果を生みますし、地域経済の発展にもなります。
つまり、最善の方策は、自己管理できない土地は、早々に売るということになります。

空地の管理や売却も、かなり頭の痛い問題になりえることがあります。
使っていない更地の空き地についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
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小舘行政書士事務所　

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狭小地の空き家をどうしたらいいのか

狭小地とは、読んで字のごとく、大変狭い土地のことで、こういう狭い土地の上に立つ家を、狭小住宅といいます。
大阪市周辺や京都市には、こういう狭小地に建つ狭小住宅が多く、そういった空き家も多くあります。
明確な狭小地の定義は存在せず、不動産業の商慣習上で、15-20坪以下の土地のことを、狭小地と呼ぶことが多い、ということです。
狭小地はなぜ発生するのでしょうか？また空き家の狭小住宅は、どうしたらいいのでしょうか？

<h2>狭小地はなぜ発生するのか</h2>

建築基準法第53条の2において、都市計画における敷地面積の最低限度を定めることになっていますが、その面積以下の土地を狭小地といいます。
たとえば、300㎡のまとまった空き地があるとして、その土地をそのまま売るのではなくて、例えば50㎡の6区画として分けて売ったら、総合計の販売額は大きくなります。
つまり、不動産販売戦略として、狭小地にしてしまうということがあります。
京都市内でも、土地15坪、50㎡ほどの細長い3階建ての一戸建てが林立しています。
また少し古い開発ですと、2階建の連棟住宅が連続している地区もあります。
さらに、もっと古い町内ですと、狭い木造町家が密集している地区もあり、木造建築密集地域として、火災が発生しやすく、問題になっている所もあります。
そういった狭小住宅は、土地の有効活用という面もあるとはいえ、採光、風通し、景観クオリティが下がるという問題もあります。
伝統工法による町家ですと、狭小であっても観光としての価値もあるとはいえ、景観クオリティが下がる事も多く、不動産価値を毀損原因にもなってきます。
また、道路沿いで、道路拡幅や都市計画道路の建設による土地収用により、狭小地が発生することもあります。
さらに、セットバックに伴い、狭小地が発生することもあります。
また、前面道路の反対側が、崖や河川の場合は、セットバックで大きく敷地が削られて、狭小地となることがあります。

<h2>狭小地の売却デメリット</h2>

空き家を売却処分しようとしても、狭すぎる土地は住宅には適していないということで、なかなか売れないことがあります。
その狭小地に新しく建てるにしても、間取りなどに大きな制限を受けることがあります。
普通のハウスメーカーで建てることができず、建築士に依頼することになり、建築単価が高額になることがあります。
建築時でも、重機搬入、建築資材搬入にも、経費が割り増しとなっていきます。
また、セットバックや土地収用のために狭小地となってしまった場合は、再建築不可物件となったり、従前と同規模の建物の建築ができなくなったりするといった建築制限を受ける場合もあります。
再建築不可物件となりましたら、住宅ローンの審査はまず通りません。
しかし、再建築不可物件となっても、空き家をリフォームすることは可能ですので、必要な修繕とリフォームを行って、丁寧に空き家管理を進めて活用する方向になるかと思います。

<h2>狭小地を売るには</h2>

もしその狭小地にある狭小住宅が人気エリアにあるとしますと、狭小であるゆえに価格が割安となります。
多少狭くても、通勤通学に時間のかかる郊外や田舎より、都市部に一戸建てを建てたいというニーズはかなりあります。
割安な価格で、人気のエリアに住宅が持てるというのは、確かに購入側にとってもメリットになります。
また商業地ですと、角地かつ防火地域の狭小地ですと、建蔽率の制限は緩くなりますので、敷地目いっぱいに建てることもできますし、商業地として特色ある建物としてデザインすることもできます。
事業用施設ですと、日照は住宅地ほど考慮しなくてもよいですし、道路に面した所ですと、路面店としてのメリットを出すことができます。
商売は立地が命ともいいますので、立地が良ければ狭小地でもよいということになります。

<h2>狭小住宅を活用するには</h2>

特に狭小地にある住宅が、再建築不可物件であるとすると、一旦解体したら再び建築することができません。
そのため、現状の建屋の住宅を直して使う、ということで、リフォームや空き家のメンテナンスの維持が大切になってきます。
再建築不可物件であっても、住宅のメンテナンスと立地が良ければ、売却も可能ですし、賃貸もしやすくなります。
利便性が高い地域ですと、賃貸物件として活用することができます。
また、人気エリアの商業地域ですと、カフェやブティックなど、事業物件としての活用をすることができます。
もちろん、狭小住宅所有者本人が、隣地を購入して、狭小地を脱却することもできます。
さらに、駅に近い更地でしたら、バイクパーキングや駐輪場としての活用もすることができます。
また、付近の土地の区割りも狭小な地域ですと、隣地の方への売却もできます。
隣地の人にとって見ても、自分の家の敷地が増えるのは、利便性も向上するし、不動産の利用価値も向上します。

<h2>早めの決断を</h2>

狭小住宅の立ち並ぶ地域は、その景観や道路付けの悪さなどで、不動産価値を毀損しやすい状況にあるといえます。
また、空き家を放置しておくと、どんどん建物の状態も悪くなっていきます。
それで、売るにしても、また直して活用するにしても、早期の決断が必要になってきます。
管理が行き届いた狭小住宅は、売るにも貸すにも容易に行うことができます。
また商業地域、例えば大阪市や京都市の観光地近くや中心市街地などですと、特色ある商業利用も可能になります。
それで、あきらめずにいろんな方法を考えて試してみるべき、といえます。

狭小地というのも、工夫したら使えるようになります。
狭小地の空き家についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
小舘行政書士事務所　tokaihorei@nifty.com

狭小地の空き家をどうしたらいいのか

狭小地とは、読んで字のごとく、大変狭い土地のことで、こういう狭い土地の上に立つ家を、狭小住宅といいます。
大阪市周辺や京都市には、こういう狭小地に建つ狭小住宅が多く、そういった空き家も多くあります。
明確な狭小地の定義は存在せず、不動産業の商慣習上で、15-20坪以下の土地のことを、狭小地と呼ぶことが多い、ということです。
狭小地はなぜ発生するのでしょうか？また空き家の狭小住宅は、どうしたらいいのでしょうか？

<h2>狭小地はなぜ発生するのか</h2>

建築基準法第53条の2において、都市計画における敷地面積の最低限度を定めることになっていますが、その面積以下の土地を狭小地といいます。
たとえば、300㎡のまとまった空き地があるとして、その土地をそのまま売るのではなくて、例えば50㎡の6区画として分けて売ったら、総合計の販売額は大きくなります。
つまり、不動産販売戦略として、狭小地にしてしまうということがあります。
京都市内でも、土地15坪、50㎡ほどの細長い3階建ての一戸建てが林立しています。
また少し古い開発ですと、2階建の連棟住宅が連続している地区もあります。
さらに、もっと古い町内ですと、狭い木造町家が密集している地区もあり、木造建築密集地域として、火災が発生しやすく、問題になっている所もあります。
そういった狭小住宅は、土地の有効活用という面もあるとはいえ、採光、風通し、景観クオリティが下がるという問題もあります。
伝統工法による町家ですと、狭小であっても観光としての価値もあるとはいえ、景観クオリティが下がる事も多く、不動産価値を毀損原因にもなってきます。
また、道路沿いで、道路拡幅や都市計画道路の建設による土地収用により、狭小地が発生することもあります。
さらに、セットバックに伴い、狭小地が発生することもあります。
また、前面道路の反対側が、崖や河川の場合は、セットバックで大きく敷地が削られて、狭小地となることがあります。

<h2>狭小地の売却デメリット</h2>

空き家を売却処分しようとしても、狭すぎる土地は住宅には適していないということで、なかなか売れないことがあります。
その狭小地に新しく建てるにしても、間取りなどに大きな制限を受けることがあります。
普通のハウスメーカーで建てることができず、建築士に依頼することになり、建築単価が高額になることがあります。
建築時でも、重機搬入、建築資材搬入にも、経費が割り増しとなっていきます。
また、セットバックや土地収用のために狭小地となってしまった場合は、再建築不可物件となったり、従前と同規模の建物の建築ができなくなったりするといった建築制限を受ける場合もあります。
再建築不可物件となりましたら、住宅ローンの審査はまず通りません。
しかし、再建築不可物件となっても、空き家をリフォームすることは可能ですので、必要な修繕とリフォームを行って、丁寧に空き家管理を進めて活用する方向になるかと思います。

<h2>狭小地を売るには</h2>

もしその狭小地にある狭小住宅が人気エリアにあるとしますと、狭小であるゆえに価格が割安となります。
多少狭くても、通勤通学に時間のかかる郊外や田舎より、都市部に一戸建てを建てたいというニーズはかなりあります。
割安な価格で、人気のエリアに住宅が持てるというのは、確かに購入側にとってもメリットになります。
また商業地ですと、角地かつ防火地域の狭小地ですと、建蔽率の制限は緩くなりますので、敷地目いっぱいに建てることもできますし、商業地として特色ある建物としてデザインすることもできます。
事業用施設ですと、日照は住宅地ほど考慮しなくてもよいですし、道路に面した所ですと、路面店としてのメリットを出すことができます。
商売は立地が命ともいいますので、立地が良ければ狭小地でもよいということになります。

<h2>狭小住宅を活用するには</h2>

特に狭小地にある住宅が、再建築不可物件であるとすると、一旦解体したら再び建築することができません。
そのため、現状の建屋の住宅を直して使う、ということで、リフォームや空き家のメンテナンスの維持が大切になってきます。
再建築不可物件であっても、住宅のメンテナンスと立地が良ければ、売却も可能ですし、賃貸もしやすくなります。
利便性が高い地域ですと、賃貸物件として活用することができます。
また、人気エリアの商業地域ですと、カフェやブティックなど、事業物件としての活用をすることができます。
もちろん、狭小住宅所有者本人が、隣地を購入して、狭小地を脱却することもできます。
さらに、駅に近い更地でしたら、バイクパーキングや駐輪場としての活用もすることができます。
また、付近の土地の区割りも狭小な地域ですと、隣地の方への売却もできます。
隣地の人にとって見ても、自分の家の敷地が増えるのは、利便性も向上するし、不動産の利用価値も向上します。

<h2>早めの決断を</h2>

狭小住宅の立ち並ぶ地域は、その景観や道路付けの悪さなどで、不動産価値を毀損しやすい状況にあるといえます。
また、空き家を放置しておくと、どんどん建物の状態も悪くなっていきます。
それで、売るにしても、また直して活用するにしても、早期の決断が必要になってきます。
管理が行き届いた狭小住宅は、売るにも貸すにも容易に行うことができます。
また商業地域、例えば大阪市や京都市の観光地近くや中心市街地などですと、特色ある商業利用も可能になります。
それで、あきらめずにいろんな方法を考えて試してみるべき、といえます。

狭小地というのも、工夫したら使えるようになります。
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狭小地の空き家をどうしたらいいのか

狭小地とは、読んで字のごとく、大変狭い土地のことで、こういう狭い土地の上に立つ家を、狭小住宅といいます。
大阪市周辺や京都市には、こういう狭小地に建つ狭小住宅が多く、そういった空き家も多くあります。
明確な狭小地の定義は存在せず、不動産業の商慣習上で、15-20坪以下の土地のことを、狭小地と呼ぶことが多い、ということです。
狭小地はなぜ発生するのでしょうか？また空き家の狭小住宅は、どうしたらいいのでしょうか？

<h2>狭小地はなぜ発生するのか</h2>

建築基準法第53条の2において、都市計画における敷地面積の最低限度を定めることになっていますが、その面積以下の土地を狭小地といいます。
たとえば、300㎡のまとまった空き地があるとして、その土地をそのまま売るのではなくて、例えば50㎡の6区画として分けて売ったら、総合計の販売額は大きくなります。
つまり、不動産販売戦略として、狭小地にしてしまうということがあります。
京都市内でも、土地15坪、50㎡ほどの細長い3階建ての一戸建てが林立しています。
また少し古い開発ですと、2階建の連棟住宅が連続している地区もあります。
さらに、もっと古い町内ですと、狭い木造町家が密集している地区もあり、木造建築密集地域として、火災が発生しやすく、問題になっている所もあります。
そういった狭小住宅は、土地の有効活用という面もあるとはいえ、採光、風通し、景観クオリティが下がるという問題もあります。
伝統工法による町家ですと、狭小であっても観光としての価値もあるとはいえ、景観クオリティが下がる事も多く、不動産価値を毀損原因にもなってきます。
また、道路沿いで、道路拡幅や都市計画道路の建設による土地収用により、狭小地が発生することもあります。
さらに、セットバックに伴い、狭小地が発生することもあります。
また、前面道路の反対側が、崖や河川の場合は、セットバックで大きく敷地が削られて、狭小地となることがあります。

<h2>狭小地の売却デメリット</h2>

空き家を売却処分しようとしても、狭すぎる土地は住宅には適していないということで、なかなか売れないことがあります。
その狭小地に新しく建てるにしても、間取りなどに大きな制限を受けることがあります。
普通のハウスメーカーで建てることができず、建築士に依頼することになり、建築単価が高額になることがあります。
建築時でも、重機搬入、建築資材搬入にも、経費が割り増しとなっていきます。
また、セットバックや土地収用のために狭小地となってしまった場合は、再建築不可物件となったり、従前と同規模の建物の建築ができなくなったりするといった建築制限を受ける場合もあります。
再建築不可物件となりましたら、住宅ローンの審査はまず通りません。
しかし、再建築不可物件となっても、空き家をリフォームすることは可能ですので、必要な修繕とリフォームを行って、丁寧に空き家管理を進めて活用する方向になるかと思います。

<h2>狭小地を売るには</h2>

もしその狭小地にある狭小住宅が人気エリアにあるとしますと、狭小であるゆえに価格が割安となります。
多少狭くても、通勤通学に時間のかかる郊外や田舎より、都市部に一戸建てを建てたいというニーズはかなりあります。
割安な価格で、人気のエリアに住宅が持てるというのは、確かに購入側にとってもメリットになります。
また商業地ですと、角地かつ防火地域の狭小地ですと、建蔽率の制限は緩くなりますので、敷地目いっぱいに建てることもできますし、商業地として特色ある建物としてデザインすることもできます。
事業用施設ですと、日照は住宅地ほど考慮しなくてもよいですし、道路に面した所ですと、路面店としてのメリットを出すことができます。
商売は立地が命ともいいますので、立地が良ければ狭小地でもよいということになります。

<h2>狭小住宅を活用するには</h2>

特に狭小地にある住宅が、再建築不可物件であるとすると、一旦解体したら再び建築することができません。
そのため、現状の建屋の住宅を直して使う、ということで、リフォームや空き家のメンテナンスの維持が大切になってきます。
再建築不可物件であっても、住宅のメンテナンスと立地が良ければ、売却も可能ですし、賃貸もしやすくなります。
利便性が高い地域ですと、賃貸物件として活用することができます。
また、人気エリアの商業地域ですと、カフェやブティックなど、事業物件としての活用をすることができます。
もちろん、狭小住宅所有者本人が、隣地を購入して、狭小地を脱却することもできます。
さらに、駅に近い更地でしたら、バイクパーキングや駐輪場としての活用もすることができます。
また、付近の土地の区割りも狭小な地域ですと、隣地の方への売却もできます。
隣地の人にとって見ても、自分の家の敷地が増えるのは、利便性も向上するし、不動産の利用価値も向上します。

<h2>早めの決断を</h2>

狭小住宅の立ち並ぶ地域は、その景観や道路付けの悪さなどで、不動産価値を毀損しやすい状況にあるといえます。
また、空き家を放置しておくと、どんどん建物の状態も悪くなっていきます。
それで、売るにしても、また直して活用するにしても、早期の決断が必要になってきます。
管理が行き届いた狭小住宅は、売るにも貸すにも容易に行うことができます。
また商業地域、例えば大阪市や京都市の観光地近くや中心市街地などですと、特色ある商業利用も可能になります。
それで、あきらめずにいろんな方法を考えて試してみるべき、といえます。

狭小地というのも、工夫したら使えるようになります。
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隣地との境界問題をどうしたらいいのか

空き家が古ければ、その隣地との間に、隣地との境界問題が生じている可能性もあります。
大したことないからと見て見ぬふりをしていたら、後の世代に問題が出てくることがあります。
また、普通に居住して使い続けているという段階では問題にならないのですが、いざ相続をしたり、空き家や土地を売却するとなったときに、境界問題が深刻化する場合があります。
そうなると、いざ売却したいというときに、困ったことになります。
何しろ、弱い立場になるのは、土地建物を売りたい人の側になります。
そうなると、人間関係次第で、「うちは今さらコストかけて境界線はっきりさせたくない」等ということで協議を断られたり、「コストはすべて、土地建物売りたいあなた持ちでやってくれ」などと言われたりします。
どのように解決に持っていくことができるでしょうか？

<h2>隣地と境界問題が生じる過程</h2>

そもそもなぜ境界問題が生じるのでしょうか？
例えば、先代の時に倉庫などの建物を作って、地型の関係で、わずかに隣地をまたぐが、お互いにまあええかということで今まで来てしまった、等です。
都会のような地価の高い所と、地方の田舎のような地価の低い所では、同じ面積でも財産価値が天地ほど異なります。
それで、多少の面積の違いなら、ここは田舎で地価も安いからまあええかということで、現在まで来てしまう、ということがあります。
その後の世代になって、空き家になったので、その土地建物を売るという段階で問題になったりする、ということがあります。

<h2>境界問題による弊害</h2>

大都市では、土地1㎡だけでも、かなりの価格になります。
そして、路線価も固定資産税評価額も、大きく変わってきます。
それで、問題が大変シビアになっていきます。
一方、地方の田舎の土地なら、そもそも実測もできていないので、登記事項証明書に記載の通りの面積で、それだけ分の固定資産税を払っていれば良いのです。
大した金額の差は出てきません。
実測の方が費用が掛かりますし、それもあって境界が分かりにくくなっています。
それで、今は境界がわからなくても別に不便はないし、わざわざ費用かけて、測量とか登記とかしなくてもいい、という考えになってしまいます。
しかし、境界がわからないと、家を貸せても売りにくい、という弊害が出てきます。
田舎の古民家が売りにくいという問題は、こういう土地の所有における諸問題について、都市部と田舎では常識が乖離しているためではないか、と思われます。
そういった隣地境界問題を抱えた空き家物件、田舎の古民家などですと、周辺売買事例と比較して20％－30％程度の値段にしかなりません。
例えば、普通1000万円の地域なら、200-300万円ということになります。
100万円が相場なら、20-30万円ということになり、もうほぼタダでもしょうがない、ということになりかねません。
過疎地などでは、それこそマイナス価格で、つまりお金をいくらか付けて家をあげた、という事例もあります。
それで、空き家を売るという段階には、コストをかけてでも境界問題の解決をしないといけない、ということになります。

<h2>境界問題が起きたらどうするか</h2>

境界問題は、現所有者同士の話し合いでしか解決しません。
そして問題解決がなされなければ、空き家をまともな値段で売ることはできません。
また、境界線の測量には費用がかかりますが、持ちかけた相手方が、いまさらお金は出したくないなどと言われることもあり、隣地の話し合いは困難な交渉になることが予想されます。
こういったお金の問題が解決すれば、測量を依頼した上で、正確な境界線をお互い把握して、もし境界をまたぐ建屋があった場合にどうするか(解体するかそのままにするか)を決めるということになります。
しかし、こういった境界をまたぐ建屋などの解体費用も高額になるので、話をしていくうちにさらにもめて裁判になる、ということもあります。
でも、裁判だ、ということで法律家が出ていくと、隣人関係がさらに崩壊してしまう、話し合いですむものでも解決しなくなる、という場合もあります。
それでも、正確な土地の境界を定めることそのものは、デメリットがないため、まずは双方費用を出し合って、測量を依頼することが正しいといえるでしょう。

<h2>地籍調査とは</h2>

隣地との境界を決める基本は、隣人間の取り決めですが、市町村も関与しています。
1956年から、国策として地籍調査が進められています。
2019年現在、全国土の50％が実測を負えているようです。
全部終えるまでは、単純計算であと60年かかりそうです。
この事業では、国、県、役場の負担で実測を行い、所有者は境界立ち合いに協力するだけで、地積変更登記や地図の備え付けまで、全部公費で賄われるというものです。
しかし、下手するとあと60年近く待たないといけないということがあります。
それで、まだ地籍調査が未実施の所などは、周囲の隣人と話し合いをして、この事業を施行してもらうよう嘆願したら、次年度あたりの予算に組んでもらうことも可能のなるのではないかと思います。

<h2>事前に準備をする</h2>

境界の問題を抱える空き家や不動産は、上記のような事情で地方、田舎に集中しています。
まだ地籍調査も進んでいないのも、地方ということになります。
境界の問題があると、家が売りにくいので、不動産の流動化も進みません。
そうなると、家が売れないということは、新しい住民が入ってきにくいということで、地域の活性化にも問題が出てくるということにもなります。
だいたい、境界の問題で、隣人同士いがみ合いというのは、定住するについても気持ち悪いものとなります。
やはり、境界確定は早期に解決すべき問題で、できたらトラブルになる前に準備すべきものといえるのではないでしょうか。
各都道府県の土地家屋調査士会では、ADR境界問題解決センターという機関があり、境界に関わる民事紛争の早期解決のために土地家屋調査士と弁護士が調停人として当事者間の話し合いのお手伝いをしています。

空き家を活用するにあたって、境界確定というのは重要な問題になります。
境界についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
小舘行政書士事務所　tokaihorei@nifty.com

空いている隣接地を取得するための補助金について

もし自分の空き家が再建築不可な場所に建っていたり、または面積が狭小で、まず売れることが期待できない場合、直して貸すしか方法がないのでしょうか？
そうではなく、隣の人に買ってもらうという方法があります。
隣の人に買ってもらうことによって、土地全体として再建築可能になるとか、面積が広くなるなどで、利用価値が出てくるということがあります。
隣の人にしても、隣接地を一体として使うことには、具体的に下記のような点をかなえることができます。
・隣が空き家だと防犯上のリスクが高まる。隣もきれいなほうが良い。
・空き地なら、庭として使える。手入れしていないと防犯上不安になる。
・隣の人も以前付き合いがあって知らない人ではないので、手伝えるなら買いたい。
・自分は定住しているか、これから住むので、新規住宅やリフォーム等で拡張したい。
つまり、隣の空き家はただの空き家ではない、というわけです。
それでは、隣の空き家、空き地を取得する際の補助金は、どういうものがあるのでしょうか？

<h2>大阪府大東市の補助金の例</h2>

大阪府東部にある大東市には、奈良県へとつながる山の斜面の急傾斜地にも、多くの狭小住宅が建っています。
そういう急傾斜地の狭小住宅は空き家も多くあります。
そんな大東市ですが、狭小住宅を解消し、良質な住空間を創出するため、50㎡以下の隣接地(民有地)を買い取る際に補助を行う「隣接地等取得費補助事業」を行っています。

http://www.city.daito.lg.jp/kakukakaranoosirase/machizukuri/jyutakuseisaku/rinsetuti/hojo.html

補助の対象者は、大東市内に1年以上暮らす個人で、2ｍ以上境界を接する50㎡以下の隣接地の取得時、ということになります。
この補助金の狙いは、狭い住宅地を住みやすくするために、お隣の土地を買ってください。その場合は補助します、という趣旨内容に要約できます。
対象区域は市街化区域であり、市街化調整区域は対象外となっています。
また、立地適正化計画策定後、居住誘導区域内で適用する、つまり住宅を建ててほしい所に限る、ということになっています。
補助の対象は、測量費用・明示費用、登記費用、不動産仲介手数料、不動産取得費用となっています。
また、隣接地の上にある建物取得も対象となるようです。
補助額ですが、最大50万円で、不動産取得費用の10分の1までで、それ以外については費用の2分の1となっています。

<h2>大阪市の隣接取得型戸建住宅建替建設費補助制度の例</h2>

大阪市には、狭小住宅が多く、木造住宅密集地域の多い地域があります。
大阪市はそういう地区を、「特に優先的な取り組みが必要な密集住宅市街地」(優先地区)と位置付けています。
そういう地区で、未接道敷地等を解消する目的で、隣接地を取得して、その敷地を戸建住宅に建て替える場合、設計費、解体費等の一部を補助するという制度があります。

http://www.city.daito.lg.jp/kakukakaranoosirase/machizukuri/jyutakuseisaku/rinsetuti/hojo.html

対象となる敷地は、地域的には、西成区や阿倍野区の一部などに所在している優先地区です。
平成30年4月1日以降、売買により隣接する土地を取得したもので、隣接する土地取得後の敷地面積が、80㎡以上150㎡未満であること、となっています。
建て替え前の建物は、昭和56年5月31日以前に建てられた建築物です。
建て替え後の建物の条件は、戸建住宅で耐火建築物又は準耐火建築物、住宅部分面積50㎡以上、2以上の居住室、壁面や塀などを道路境界線から0.5ｍ以上後退または接道部周辺に敷地面積の5％以上の空地を確保、ということです。
補助率が、設計、解体等に要する費用の3分の2以内、となっています。

<h2>今後こういう補助金は増えるか</h2>
上記の他に、三重県四日市市にも同様の隣接地取得補助制度の補助金があります。
全国的にも、埼玉県の住宅地のように、こういった補助金が散見されるようになっており、主に狭小住宅が開発された地域などに見られるようです。
人口や世帯が減少しているため、空き家が増えてきましたが、その一方で、住宅1件当たりの面積が狭い、再建築できない土地等の場合は、つなげることに意味があると言えます。
また防災上も、隣接地取得により、道路を広げたり、防火建物にすることが、有益と認識されていると思います。
それで、地方自治体の財政が厳しい中においても、こういった補助金を用いて、空いている隣接地の取得のための補助金を創設、運用する自治体が出てきている、ということになります。
皆様の居住している自治体においても、そういった補助金があるかどうか、調査してみられても良いかと思います。
また空き家を持っている方においても、隣の方に買ってもらえるかもしれず、そういう方法も模索してみるべきかもしれません。

空き家の活用においても、隣接している方に買ってもらうという方法もありますし、またそのための補助のある自治体もあります。
そういった空き家の活用についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
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空き家のリフォームと建て替え－どうしたらよいか

長い間空いていた空き家を利用するには、改修が必要です。
空き家を放置していたら、腐食、かび、害虫、排水管つまり、赤水、給水管やガス管の劣化、雨漏りなどが、発生してしまいます。
人が住んでいる家よりも、経年劣化が加速的に進んでしまいますので、使う際の不具合や、耐震性などのリスクが発生しやすくなります。
そうなると、いざ使うという段階になりますと、修繕見積額が事前の予想以上に高くついてしまい、空き家そのものの利用を躊躇してしまうことも少なくありません。
リフォーム会社は、スケルトンリフォームみたいなことを勧めてきます。
一方、ハウスメーカーは、新築を勧めてきます。
本当に古い家は、建て替えるしかないのでしょうか？

<h2>スケルトンリフォームについて</h2>

スケルトンリフォームとは、柱や屋根を残して、新たな間取り、内外装、最新の住設機器を取り入れ、家全体を新築住宅みたいにリフォームすることをいいます。
そのメリットとして、
1.相対的な費用が建て替えよりも安い。解体費用や地盤改良費は不要。外構とか配管費用も抑えられ、登記費用、申請費も抑えられる。
2.完成までの期間が短い。
3.環境にやさしい。思い出のある柱や梁などの古材をそのまま生かすなどができる。
4.リフォーム後の住み心地をイメージしやすい。既存の間取りを活かすので、採光や使い勝手などが分かりやすい。
5.物件の評価額が相対的に低いため、税金が安い。
といったことが挙げられます。
デメリットとしては
1.プランの自由度が低い。もともとある基本構造に手を加えるため、制約が多い。
2.劣化が激しい場合などに、工事費用の増減がある。
3.保証、保険制度の不備がある。住宅瑕疵担保責任保険が制度化されていない。保険はあっても任意。
4.リフォームローンが未整備。融資額、金利、返済期間などで新築より条件が劣る。
といったことがあります。

<h2>建て替えについて</h2>

建て替えのメリットとしては、
1.自由度が高い。新規の建築ですので、間取りや構造、設備など自由に決定できる。
2.耐震性が高い。地盤改良や基礎工事など、最新の耐震基準に従って施工される。
3.費用が明確。坪単価という目安がある。
4.検査、保証、保険制度が充実している。
5.住宅ローンが組みやすい。
6.補助金、助成金が充実している。
ということが挙げられます。
一方デメリットとして
1.コストがかかる。
2.工期が長い。着工から完成まで、最低4か月程度かかる。
3.各種税金がかかる。固定資産税、都市計画税、登録免許税等がかかってくる。
4.建物が小さくなる場合がある。建蔽率や容積率の関係で、たとえばセットバックするなどで、建物面積が小さくなることがある。
ということがあります。
相談先により、リフォームが勧められたり、建て替えが勧められたりするのですが、上記メリットデメリットと共に、自分が今後どういう風に活用したいのかを検討して、総合的に判断する必要があります。

<h2>リフォームと新築、どっちがいいのかを判断する目安</h2>

リフォームのほうが良いケースとして、まずは、建物メンテナンス状態が良く、部分的なリフォームで済む場合が挙げられます。
また、耐震診断を受けてみて、もし耐震強度が不足していても、建て替えるよりずっと少ない費用で、耐震リフォームができます。
また、再建築が不可能な場合は、リフォームするしかありません。
さらに、歴史的価値の高い建物、ビンテージ物件の場合も、リフォームが望ましいと言えます。
その他、短期で工事を行いたいとか、費用を少しでも安く抑えたり、個人の思い出深い物件である場合も、リフォームの方がよいと言えます。
一方、新築が良い場合としては、まず、床や壁の傾きなど、現状の基礎や地盤に不安がある場合が挙げられます。
また、建物の配置を変えたい場合は、これは建て替えるしかありません。
また、雨漏りで構造躯体の腐食やシロアリ被害の場合は、補修や補強工事に多額の費用が掛かるため、費用面で新築が良いと言えます。
その他、耐震性や断熱性など住宅性能にこだわりがある場合や、既存住宅の間取りや外観デザインと要望との格差が大きい場合、長期保証が欲しい場合、資金の大半が融資の場合が挙げられます。
さらに、予算にかなり余裕がある場合も、新築がよいとも言えます。
新築は、坪当たり50万円程度の費用が掛かりますので、それで余裕があるとか、融資が受けられるとか、というのが、大まかな目安となるといえます。

空き家を活用するにあたって、リフォームでよいか、新築にするかについても、状況により個別性があります。
そういった空き家の活用についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
小舘行政書士事務所　tokaihorei@nifty.com

空き家の雨漏りについて

<h2>雨漏りの原因</h2>
近畿地方では、2018年7月に、梅雨前線による異常降雨が続きました。それ以降もたびたび異常降雨がありました。
また特に、大阪地震の被害のあった大阪北部は、屋根の損傷のある住宅も多く、未だにブルーシートをかぶせている住宅も多くありました。
そういう所では当然、雨漏り被害も拡大していると思われます。
しかし、雨漏り修理は、思っているほど簡単なことではありません。
まず、雨水の侵入箇所を特定することが、一般の人が思っている以上に困難です。
また、雨漏りの原因となるのが、瓦の割れやずれ、棟板金の経年劣化など、屋根の不具合ばかりではありません。
その他にも、窓の周りの隙間とか、外壁の割れ目(クラック)、バルコニー防水施工不良、バルコニー笠木廻り、トップライト廻りの施工不良、シーリング劣化など、いろいろな原因があります。
そういった具合で、雨漏りの原因は、大きく分けて、経年劣化と施工不良の2つに分けられますが、施工不良が原因の場合は、外から目視しただけではわからないことも多いのです。
また雨漏りと思っていたら、結露や配管の漏水だった、ということもあります。
また、これらが複合した原因であった、ということもあります。
原因がわからないまま、やみくもに工事しても、雨漏りが止まらないとか、さらに原因特定が困難になるという場合もあり得ます。

<h2>専門家による調査</h2>

よく、屋根から散水をするという散水試験をしますが、他の方法もあります。
しかし、どの方法も確実なわけではありません。
雨は思っている以上にあらゆる方向から降ってくるので、短時間の散水調査では、なかなか雨漏り発生の状況を再現できません。
最も確率の高い方法は、雨天時に実際に雨漏りしている状況下で調査を行うことですが、これも大雨、台風などの危険もあり、あまり現実的ではありません。
専門家による調査費用ですが、目安として、
目視調査が3万円ほど、散水調査が3-15万円ほど、発光液調査が10-25万円ほど、赤外線サーモグラフィー調査が20-30万円ほど、ということですが、空き家にそこまで費用がかけられるか、ということもあります。
調査でもわからず、費用をかけて、屋根の吹き替えなどを行っても、まだ雨漏りが解消しない、ということであれば、対策に無駄に高い費用がかかることにもなりかねません。

<h2>空き家の有効活用のための雨漏り確認</h2>

空き家は人が住んでいないため、雨漏りしていても、なかなか分かりません。
空き家が雨漏りしてないかと気になって、台風や異常降雨の中で、現地に向かうだけでも、危険が生じます。
台風の中、田んぼや用水路を見に行って命を落とすことがありますが、この空家バージョンにもなりかねません。
それで、雨が落ち着いたら、その空き家での雨漏りがあるかどうかを確認します。
誰もがわかる確認方法として、角質の天井や壁にしみがあるかどうか、壁紙の一部が剥がれていないかどうか、押し入れやクロゼットの中にカビが発生しているかどうか、室内に雨水で濡れている箇所がないかどうか、窓やドアを開けて部屋に入る時、かび臭さや悪臭を感じないかどうか、という方法です。
これらの点で、異常が見受けられるなら、雨漏りの可能性があります。
もちろん建築士等の専門家に見てもらうこともできますし、その場合は小屋裏や天井裏まで目視点検してもらうことができます。
それで見てもらって、雨漏りの形跡が見つかった場合は、原因と思われる場所やその補修方法も教えてもらえるので、修繕の計画や予算も立てやすくなります。
また、雨漏りを発見した際に大切なことは、雨漏りによる被害箇所や範囲をしっかり特定確認していくことです。
これをしないと、隠れた部分の腐食や劣化が進行し、建物の寿命に大きな悪影響を及ぼすことになります。

<h2>雨漏りを防ぐために</h2>

建物は、時間の経過とともに経年劣化します。
そして、人の住まない空き家は、早く劣化します。
今、雨漏りの形跡がなくても、1年後にはどうなるか分かりません。
空き家の活用が数年先であるとしても、それで放置しておくと、大切な財産であるはずの空き家の価値が著しく下がってしまいます。
そうならないためには、定期的に雨水の侵入を防止する部分の点検を先回りして行い、必要な部分のメンテナンスを適切に行うことが重要です。
具体的には、屋根葺き材のひび割れやずれ、欠損、防水層の劣化、水切り金物等不具合、外壁塗膜の劣化、外壁シーリング材や防水層の破断や欠損、建具(サッシ)や建具廻りのすき間や破損、建具廻りのシーリング材の破断などのチェックです。
定期的にチェックしていくことが必要です。
また、台風や大雨の後など、時々室内天井や壁の水染み跡の有無をチェックすることができます。
雨漏りが実際に発生してしまうと、その補修工事には大変な手間がかかります。
それで、事前に雨漏り防止対策を徹底させることが必要です。
雨漏りを放置すると、柱の腐食や、湿った柱によるシロアリの被害や、カビの発生などが生じてきますし、修繕に膨大な費用がかかります。
また、雨漏りを原因とする漏電火災の可能性もあり、ご近所に迷惑を及ぼした場合は、損害賠償が発生することもあります。

空き家の雨漏りをどうするのか、雨漏りのないようにどう維持するのか、またどのように雨漏りを直して売却や賃貸へと持っていくのかについても、状況により個別性があります。
そういった空き家の管理や整理、活用についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
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限界集落の空き家について

<h2>限界集落とは</h2>

空き家は、都市部にある場合もありますが、過疎地域にある場合もあります。
むしろ、そういう地方町村部といった過疎地にある空き家が多いのではないでしょうか。
そういう過疎地域のことを、限界集落という場合もありますが、限界集落の定義は下記の通りです。
限界集落とは、65歳以上人口が50％以上になった集落のことです。
65歳以上の人は、非生産年齢人口とみなされるので、65歳以上の人が過半数になりますと、その集落は、経済的は発展も難しく、その維持すら難しいという状態になります。
つまり、その集落は消滅し、無人の集落、いわばゴーストタウンになりかねない、ということになります。
なお、55歳以上人口50％以上で準限界集落、また65歳以上人口75％以上で、危機的集落と呼ぶことがあります。
<
h2>限界集落の現実</h2>

2013年7月に、山口県の山中の限界集落で、事件が起きました。
俗に、かつを事件とも言います。
村で一番若い63歳の男性が、村の住人に、草刈りのような雑用を頼まれて、様々の怨恨が募ったことにより、村の住民5名を殺害した、という事件です。
その男性は「つけびして煙り喜ぶ田舎者　かつを」などという張り紙をしており、現代の八つ墓村とも言われています。
この事件も、いろいろな要素はあるものの、問題の根底にあるのが、限界集落ゆえの事件ということです。
限界集落に移住したものの、その集落との人間関係の構築に失敗した、ということになるかと思います。
そのため、いきなり限界集落の空き家によその人や都会の人が移住しても、なかなかその地域に溶け込むのは困難な面があると言えます。
また、限界集落は、人口の減少かつ人口希薄であるため、交通の減便や廃止があったり、人を引き付ける観光資源が自然以外にはなかったり、行政機関や商店から遠いなど、生活するうえでの困難が増し加わっているという状況です。

<h2>限界集落が増える原因</h2>

大都市と言えども、限界集落はあります。
古い公営・UR住宅などは、高齢者が残されて、限界団地となりつつあります。
都心から遠い、京都市の洛西ニュータウンのような住宅地でも、高齢者だけが残されていくので、限界集落になってきています。
すでに、洛西地区は、かつての人口の3分の2にまで減少した、ということです。
そして、都市部から離れた地方の限界集落は、これから激増します。
限界集落が増える最大の原因は、人口流出です。
限界集落の主な産業は農業で、他の産業が極めて少なく限られている状況のため、若い人は仕事と刺激を求めて都会に出ていきます。
また地方の移住がブームになっているとはいえ、限界集落の田舎暮らしは、上記の事件のように、人間関係と利便性で困難を極めることがあります。
確かに、高齢者は、長年住み慣れた土地を離れたくないという人が多く、限界集落からの移住はあまりないと言われています。
しかし、資産のある高齢者が、不便な限界集落を離れ、利便性が高く、医療機関も近い都会のマンションに移住するという傾向も出てきています。
その結果、限界集落には空き家が連なる、という現象となります。
その空き家は、売るにしても貸すにしても、困難を極めることとなります。

<h2>限界集落の空き家の活用をどうしたらいいか</h2>

限界集落の家は、極度に需要が落ちた立地にあると言えます。
そのため、売るのも貸すのも一苦労、という状態になります。
不動産業者にとっても、仲介手数料が極度に安くなるため、なかなか扱えない物件となります。
そのため、市町村の空き家バンクや、家いちばといったサイトを使用することになります。
空き家バンクといっても、各市町村により、そもそもない所もあり、ほとんど機能していない市町村もありますが、充実している市町村もあります。
一例として、京都府綾部市の空き家バンクは、下記の通りです。
あやべ定住サポート　

http://www.ayabe-teijyu.org/akiya/

また、和歌山県の空き家バンク　

www.wakayamagurashi.jp

また、家いちばという、空き家の売却を、売主と買主の双方で直接行えるようなサイトもあります。
どうしようかと悩んでいる空き家や空きビルの買い手を、自分で探すことができるサイトということです。
家いちば　

www.ieichiba.com

また、ジモティーなどの個人売買サイトも活用できます。
一例として、ジモティー京都版　

jmty.jp

家を解体するにも費用が掛かります。
また、家を持ち続けていると、管理費用や固定資産税がかかります。
そのため、売却したり、固定資産税を賄う程度の家賃で貸すという方法もあり、それで上記のようなサイトを使用する、ということになります。
しかし、いずれにしても限界集落は、需要が低い地域にあたりますので、隣地の人に購入を勧めるなどと共に、根気強く上記サイトの掲載を続けるなどという努力は必要になります。

限界集落の空き家をどうするのか、そのまま活用するか、またどのように売却や賃貸へと持っていくのかについても、各地域や物件の状況により個別性があります。
そういった空き家の管理や整理、活用についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
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旗竿地、不整形地の活用について

<h2>空き家の土地が旗竿地、不整形地の時</h2>

建築基準法では、建物を建てるときは、幅4ｍ以上のの道路に幅2ｍ以上接していること、が条件となっています。
そして、その条件を満たさない時は、建物が建てられない、つまり再建築不可物件となってしまいます。
その土地の形状が、旗竿地や不整形地の場合、その条件を満たさない場合があります。

<h2>旗竿地とは</h2>

旗竿地とは、旗状に見える形をもった土地のことです。
敷延、路地状敷地とも呼ばれています。
古くからの市街地では、こういった形状の土地が、意外と多くみられます。
土地は、道路に面して長方形や正方形のほうが、使いやすいのですが、こういった形状ですと、敷地の使用率は、長方形に比べて低下してしまいます。
つまり、使用効率が悪い、ということです。
そのため、固定資産税評価額が安くなるという側面もあります。
そのうち通路部分の幅が2ｍ以下ですと、再建築ができない土地ということになります。

<h2>不整形地とは</h2>

不整形地とは、長方形や正方形ではない、複雑な形状をした土地のことを言います。
前面道路に面していない箇所が凹凸になっていたり、多角形や、各辺が直線ではない土地などが該当します。
この場合も、固定資産税評価額は安くなりますが、敷地の利用率は低下します。
こういった土地でも、道路に面している箇所が2ｍ以下なら、再建築ができない土地になります。
そのため、解体してしまったら、建物を建てることができない、ということになります。

<h2>旗竿地、不整形地の売却のために</h2>

もし旗竿地、不整形地にある空き家を売ろうとしたらどうなるでしょうか？
旗竿地のデメリットとしては、以下の事項が挙げられます。
1.周囲(4辺)が取り囲まれているので圧迫感を感じる
2.採光・通風が不十分になる場合がある
3.施工単価が高価な場合がある(重機が入れないことがある)
4.ライフライン引き込み費用が高額になる場合がある
5.家屋の玄関方向や間取りの制限がある
6.防犯上の不安が生じる場合がある
7.隣家とのプライバシー上の問題がありえる
8.駐車場と駐輪場スペース(路地状敷地部分)の不足感がある
9.公道への間口のサイズによっては、駐車時に自転車通行の支障がある
ざっと挙げても、こういうデメリットはありますが、その裏返しとしてのメリットもあります。
例えば、閑静な宅地であり、プライバシーが守られることや、自動車が通らないため安全、といったことです。
それでも、デメリットがあり、売却価格は安くなりがちです。
裏返してみると、利便性の高い立地でも、安価に人気物件を購入できるということもできます。
それで、旗竿地だから売りにくいということは、一概には言えないということになります。

<h2>再建築不可の旗竿地を再建築可能にするには</h2>

これは、通路部分の幅を広げるように、隣の人に申し入れることができるなら、そうしたほうがいい、ということになります。
その場合、自分の旗竿地の旗の部分を少し削って、その分通路部分を広げるという、等価交換の方法を取ることができます。
いうたら、物々交換のような形をとる、ということになります。
また、隣地の方に伝えて、表側の土地を買い取るか、もしくは旗竿地を買い取ってもらうということもできます。

<h2>再建築不可の旗竿地、不整形地の家の活用には</h2>

上記の方法を取っても、なお再建築不可であるなら、更地にしてまた建て直すということができないため、現況のまま建物利用を続けるか、更地の状態にして、土地オンリーで活用するか、ということになります。
再建築不可物件を現況のまま利用するなら、そのまま賃貸物件への転換を考えるのが、最も簡単な方法と言えます。
賃貸物件に入居したいという希望者は、利便性・仕様と、賃貸料とのバランスのみを重視しています。
特に再建築不可物件であっても、問題がないということです。
再建築不可物件でも、リフォームは可能なので、リフォームがきれいにできて、賃料がほどほどであれば、入居者は決まってくる、ということになります。
ただし、賃貸需要がそこそこある立地条件というのが大事になってきます。

旗竿地、不整形地の空き家を売却するか、そのまま活用するか、またどのように再建築可能へと持っていくのかについても、各物件により個別性が強くあります。
そういった空き家の管理や整理、活用についてもお困りの場合は、当職においても相談を受け付けております。
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