空家空地活用協会の blog

空家、空地の活用を通して地域の活性化を図ります

空き家管理の巡回サービスを外部業者に依頼する際の注意点について

できることは自分でする
空き家管理については、まず自分で出来る簡単なことは、自分ですることができます。
その方が、費用も掛からないか、安くすみます。
しかし、遠方に住んでいる、時間がないなどで、自分では空き家の管理は不可能ということも多いです。
そのために、空き家管理を外部業者に依頼するという手段があります。
それでも、ある程度の管理コストはかかってきます。
それで、以下に空き家を将来的にどうするかという目的別に、気を付けるべき注意点について記します。

売却、資産価値維持が目的の場合
将来的に空き家不動産の売却を考える場合、1円でも高く売りたいと思うはずです。
そのために、空き家不動産の資産価値を落とさないように維持管理することで、売却の際、満足いく査定額を不動産会社に提示してもらい、それで売却額を高くするということができます。
賃貸でも同様で、保守状態の悪い家は、借りてもらえないかもしくは賃料を安くするしかないので、賃料を上げるには、維持管理の状態を良くしなければなりません。
それで、売却にしても賃貸にしても、査定されるポイントの影響の大きい箇所・項目に絞り込んで、その部分の空き家巡回サービスの管理メニューを選んでいけばよい、ということになります。

資産価値維持のために気を付ける点
1.家の印象を良くする。
2.外観とエントランスを良くする。
3.家を汚さないこと。
4.においや残置物に注意。
次に上記の説明をします。
まず、1,について。
空き家を査定したり、入居希望者でもそうですが、家の印象を重視します。
印象が悪ければ、評価額は下がります。
長年放置していたら、当然家が傷んできますので、評価額は下がります。
きれいにしておくと、印象が良くなりますので、高く売ったり貸したりができます。
2.について。
空き家の印象は、外観や玄関から始まります。
住宅の外壁のペンキの状態や、窓ガラスの透明度、玄関の清掃具合などが関係してきます。
また、庭のある空き家では、最低でも庭の雑草の刈り取りも必要になってきます。
3.について。
玄関に壊れた傘を放置していたり、ドアが外れている、開かないなどですと、いっぺんに印象が悪くなります。
庭の庭木が敷地の外にはみ出ていないかどうかにも、注意が必要です。
それで空いている家だから多少汚れていても構わないとはいえません。
最後に4.について。
空き家は換気が不十分になりやすく、そのためカビのにおいがすると、評価が下がってしまいます。
家財道具や荷物が残っていても、印象が落ちてしまいます。
これらのことは、まず自分自身できっちりと修繕の手はずを整えてから、空き家巡回サービスを発注するのが良いと思われます。

近隣とのトラブルを回避するのが目的の場合
空き家管理巡回サービスを利用することによって、空き家を原因とする近隣住民間のトラブルを回避することもできます。
空き家の周辺の住民は、テレビニュースで空き家やゴミ屋敷の問題、不法侵入や放火事件が報道されるたびに、「うちの隣の空き家は大丈夫だろうか」「きちんと所有者は管理しているのだろうか」と不安になります。
そういった心配があると、害虫など、ほんの少しの不具合があるたびに、「あの空き家のせいではないか?」などというクレームにつながっていきます。
ところが、空き家を巡回して定期的に確認してくれる外部サービスが関与していることが分かると、住民は、作業員が空き家に出入りしているのを目にしているだけで、「きっとこの家は安全に管理されているのだろう」という安心感を持ちます。
当然、万が一トラブルの種が発生した時も、無管理状態の空き家だった場合と比較すると、圧倒的に有利になります。

空き家の巡回サービスについても、様々な会社が様々なサービスを行っています。
空き家の管理についてもお困りの場合は、空家空地活用協会においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
空家空地活用協会

 

空き家管理の巡回サービスについて

「特定空き家」の現状について
家を空けたまま放置していくと、だんだん家が朽ちていきます。
そうなると、瓦が落ちたり、壁材が飛んできたりと、ご近所に迷惑な空き家となる可能性があります。
そういう家が、空家対策特別措置法に定める、「特定空き家」となってしまうことがあります。
一例として、木造家屋密集地帯のある京都市では、「空き家の適正な管理は、空き家所有者の責務であるため、本市に通報のあった空き家については、現地調査、所有者調査の上、所有者に対して、空き家を適正に管理するよう指導等を実施しております。」と広報しています。
また指導等の状況については、以下の通りとしています。
平成28年度末の指導状況として、
通報総数(累計) 1,703件
要対応案件(累計) 1,315件
 うち指導中 526件
   調査中 331件
   解決済み 458件 
「特定空き家」に該当してしまうと、一番悪い結末としては強制代執行、つまり行政側が解体を行い、解体費用を所有者側に請求する、ということになりかねません。
それで、仮にその空き家を売却するか、賃貸するか、解体するかが決まらないし、決められない場合、最低限空き家を管理しないといけません。
適切な管理をしないと、放火されたり崩落したり、犯罪に利用されたりする場合があります。
そのために、空き家管理の巡回サービスを利用する価値があると言えます。

空き家を管理してくれるサービスについて
できたら所有者自身で、月1回でも、できたら半年1回でも、空き家をご自身で訪れて、現在の状態を目視確認することができます。
定期的に出入りしていたら、それだけで家の状態をある程度把握できますし、修繕もまだまだ安く済むということはあるかと思います。
しかし、遠方に住んでいるなどの理由で、それも困難な場合があります。
それで、現在はそういった空き家の所有者のために、いろいろな企業が、いろいろなスタイルでの、空き家管理の巡回サービス、空き家の管理代行サービスを提供しています。
こういった外注サービスの利用を検討することができます。
最近は、空き家が増加してきたことから、空き家管理のニーズが多いために、対応できる企業も増え、価格も安くなってきました。

空き家管理の種類や内容について
さて、空き家管理の種類や内容にはどういうものがあるのでしょうか?
1.空き家の外側に関する管理
これは、空き家の外観だけの管理で、築浅または空き家期間が短い場合などに使えます。
2.空き家の内側に関する管理
空き家の内部にまで入ってきてもらって、管理代行してもらうものです。
空き家の外側だけの管理に比べて、価格は少し高くなります。
これは、家の内部の換気や水道の通水作業が入るので、かび発生予防や水道器具の状態維持となります。
そうやって、家の状態をかなり良好に保ち、そうやって資産価値の維持をすることを目的としています。

空き家管理サービスの選び方
空き家管理サービスの企業が増えてきました。
そして、その業種もばらばらです。
しかし、サービス内容は大きく差異がありません。
それで、業者選びは、「将来的に、空き家をどうしたいのか、売却か、活用か、自己で住むのか、解体か」などを考慮した上で行うことができます。
例えば、不動産会社の巡回確認サービスのねらいは、物件売却の手伝いをしたいという目的があります。
また、警備会社の巡回確認サービスは、警備業務の一環として行うため、防犯が主力となります。
住宅メーカーの空き家管理サービスは、リフォームや建て替えの受注を狙って行っている、ということです。
こうやって、空き家管理サービスは、本業の営業活動の一環として位置付けているケースがありますので、空き家所有者としては、サービス内容や料金だけでなく、業者の全体像を見ながら選択するということになります。

空き家の管理についてもお困りの場合は、空家空地活用協会においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
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空き家の遺品の種類別整理方法について

前回に、空き家の片付け、遺品の整理について、種類別の分類方法を説明しました。
それで、今回は、それぞれの種類について、どうやって整理するのかを説明したいと思います。

形見分けにする物
形見分けとは、被相続人の愛用品を、家族や親族、友人で分けることです。
そして、形見の品も相続財産となるため、相続人間での遺産分割を済ませておく必要があります。
しかし、それが換金性が高い物である場合、ほんの些細なすれ違いから、深刻な相続争いに発展する可能性もあり、注意が必要です。
そのため、用意周到に、念には念を入れて進めていく必要があります。
それで遺産分割を先に行い、形見の品を含む遺品を、故人の遺志に沿うよう相続人全員に渡し、その後ようやく残った遺留品を形見分けするという手順を踏んでいくということです。
なお、換金性の高いものを分けるときには、贈与税がかかる場合もあり、注意が必要です。

換金できる小さい物
換金できる小さい物として、書籍、衣類、靴、絵画や彫刻などの美術品、CDやDVD、腕時計、貴金属、ブランド品、高級食器、各種骨董、ゲーム機器等になります。
こういった持ち運びできる小さい物は、まず専門買取業者に買取依頼を持ちかけるとともに、ヤフオクやメルカリも活用して売却していくことができます。
書籍の場合は、医学書、大学受験参考書、資格試験参考書といった独自分野商品の買取のみを行っている業者ですと、思ったよりも高額になる場合もあります。
その他にも、貴金属やブランドの専門買い取りや、和服の買取、ゴルフ用品の買取など、専門分野はいろいろとあります。

換金できる大きい物
これは主に、家具や自動車、冷蔵庫や洗濯機、バイク、農機具等が関係してきます。
これらの商品は、あえて処分を急がずに、複数の買取業者を空き家に呼んで、買い取り価格を相対比較して、最も高く買い取れる業者に売却を依頼することができます。
また、複数の遺品をまとめて買い取ることで、買い取り総額に色を付けてもらえるような業者もあります。
またこれらの者を活用せず清掃ずるということで、清掃業者を呼ぶ時でも、複数の会社に声をかけて、処分費用を見積してもらうことができます。

換金できない事情がある物
これは、仏壇仏具、神棚神具、仏画、掛け軸、位牌、経典経本、お守り、お札、絵馬、遺影、人形等になります。
心情的に捨てるに捨てられず、売るにも売れず、保管にもスペースを取るため、処理方法をどうするかという問題があります。
これらの物品も、確かに物理的には物体なのですが、単なる物品として廃棄するには、何かしら抵抗感はあります。
こういった物は、お焚き上げ等の宗教上のサービスを利用するのが、最も手早く確実な方法ということができます。
お焚き上げとは、お寺の僧侶が物品から魂を抜くという儀式のことです。
こういった、お焚き上げ供養サービスを利用して、仏壇や人形の魂を慰めるというようなことができれば、安心して処分を行うことができます。
なお、お焚き上げをしてくれるのは、お寺などの宗教法人だけではありません。
お焚き上げに対応してくれる企業もあります。
こういう企業は、お焚き上げが必要な物品と、そのまま償却してかまわない物品を区別したうえで、前者をお寺等に持ち込み魂を抜いて処分してもらえます。

廃棄可能な不要物
以前、岐阜県の家の納屋に眠っていた、フェラーリデイトナという自動車が、2億3000万円で売れたという話がありました。
そういった滋賀や和歌山などの田舎の古い空き家の、納屋や蔵には、ぱっと見ゴミみたいに見えるものでも、好事家の間では骨董的な価値が見いだされる古い家具とか調度品が発見されることがあります。
試しにヤフオクに出してみたら、なんでこんなもんが?というような物にまで、お金を出して買ってくれる人がいるかもしれません。
ご自身の価値観だけで、換金できないと決めつけることはしない方がいいです。
しかし、そこまでやっても換金できない場合は、廃棄という選択肢になってきます。
家具や調度品の廃棄処分を行う場合は、有料となってくることが一般的です。
例えば京都市は、家庭から出た大型ごみについては、コンビニ等で大型ごみ処理券を購入して、大型ごみ受付センターに電話連絡を行い、収集日、手数料、出す場所を確認をして、当日にゴミを出すことになります。
また、家電4品目である、テレビ、エアコン、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は、家電リサイクル法により、これらの家電製品を購入したお店に回収を依頼することになります。
購入した店が遠方等の場合は、最寄りの自治体に相談をすると、適切な廃棄方法を教えてもらえます。
当然、有料となり、家電リサイクル券を購入することになります。

パソコンはどうするか
パソコンについては、商品のパソコンに「PCリサイクルマーク」が添付されている場合は、廃棄時に料金負担なしで廃棄処理が可能となっています。
ただし、平成15年10月以降販売のパソコンに限ります。
PCリサイクルマークがついていないパソコンの場合でも、回収再資源化料金を負担して、メーカーに引き取ってもらうことが可能です。
なお、パソコンにはよく個人的な情報が含まれている場合がありますが、それらはハードディスクを物理的に破壊しない限り、データ再現ができてしまいます。
それで、ハードディスクのみ別途取り出して、ドリル等で破砕処理、または専門業者にハードディスク完全抹消を依頼することができます。

廃棄が難しい不要物
農作業用機械、自転車、バイク、タイヤ、バッテリー、業務用コピー・ファックス、ガスボンベ、砂利、墓石、庭石、便器、金庫、ピアノ等、売れ残って処分に悩む物は、適正処理困難物に該当してきます。
最後まで手元に残ってしまった適正処理困難物については、各自治体とも民間廃棄物処理業者の活用を勧めています。

空き家の遺品整理サービスについても、様々な会社が様々なサービスを行っています。
空き家の整理についてもお困りの場合は、空家空地活用協会においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

 

空き家の片付け、遺品の整理方法について

遺品整理は必要か
空き家を売るにも貸すにも、まずはその空き家の中の大量の遺品や残存物を処分しないと始まりません。
特に高齢者は、物資不足の戦中戦後を生きてきたため、もったいないからということで、あらゆる物を捨てないでため込んでいるケースが多々あります。
下手したらごみ屋敷となっているかもしれません。
京都市では、ごみ屋敷に対して行政代執行による私有地のごみ撤去が実行された事例もあります。
それで、空き家対策として、売るにも貸すにも、まず家の中を空にしてから始める必要があります。
確かに、遺品整理は、大量にあるだけでなく思い出の品もあるため、残された家族にとって心情的にとても難しい作業となります。
しかし、現実的に遺品全てを保管することは不可能です。
それで、処理方法を遺品ごとに考慮したうえで、計画的に整理整頓をしていく必要があります。

遺品の整理方法のパターン
遺品の整理方法については、大きく分けて6パターンに分けることができます。
1.形見分けをするもの
2.換金できるもので小さいもの
3.換金できるもので大きいもの
4.換金できない事情があるもの
5.廃棄可能な不要物
6.廃棄不可能の不要物
上記について、主な整理・処理方法を説明します。
1.について。これは自宅に持ち帰り、家族親族内で分配します。
2.について。これは自宅に持ち帰ることができます。
3.について。これは買い取り業者を呼び、査定後売却または保管です。
4.について。これは仏壇などで、お炊き上げまたは保管となります。
5.について。これは買い取り業者を呼び、査定後に売却。または一般ごみとして廃棄をします。
6.について。これは買い取り業者を呼び、査定してもらって売ります。または業者に廃棄を依頼したり、ご自身で最終処分場に持ち込み廃棄します。

遺品整理としてまず行うこと
空き家の遺品整理として大切なのは、その家に物を残しておかないということです。
遺品整理の第一歩は、まず行うことは上記の通りで、物を分類することです。
そして、1.形見分けにするものと、2.換金できるもので小さいものを、先にまとめて自宅に持ち帰っていくことができます。
目安としては、「この空き家から自宅に持ち帰るものはない」というレベルまで、徹底的に空き家の中を調べて、持ち帰りリストに記入し、まとめて搬出することです。

遺品の分別をする方法
この時点で、空き家の中は、大きくてすぐに持ち出せないものと廃棄予定の物だけになっていると思います。
具体的には、換金できるもので大きいもの、換金できない事情があるもの、廃棄可能な不要物、廃棄不可能の不要物となっています。
この時点で、4色のビニールテープを用意します。
そして、ビニールテープを、物品ごとに決めて分類して、すべての残置物にいずれかのテープを張り付けていきます。
このように、すべての物品を4色に分けることによって、中古品買い取り業者を呼んだ時に、「この色とこの色のテープの貼ってあるものだけを査定してください」などと依頼することができます。
また、ごみ処理業者を呼んだ時にも、「この色とこの色のテープの貼ってあるものだけを運び出してください」などと依頼ができます。

別途保存する物について
銀行預金通帳、クレジットカード、日記、はがきや年賀状、不動産の登記済証のような貴重品は、上記の6分類とは別に保存します。
インターネットサービスやゴルフクラブ会員権、レンタルビデオ会員権など、有料サービスを契約している場合は、会員証をチェックしながら、解約処理時に使用します。
別途保存する品目は、以下の通りです。
1.銀行預金通帳、印鑑
2.クレジットカード、デビットカード
3.株券、債券、ゴルフ会員権
4.日記、手帖、メモノート
5.住所録、電話帳、名刺
6.携帯電話(メモリーカードのみ保存も可能)
7.不動産の登記済証、各種契約書、金銭消費貸借契約書
8.年金手帳、保険証券(生命保険、傷害保険、自動車保険、火災保険等)
9.会員証(有料サービスの解約時に必要)
10.自営業者なら会計帳簿、決算書類、領収書、レシート等
11.鍵
こうやって、品目別に分けることによって、やっと片付けのスタートラインに立つことになります。

空き家の遺品整理サービスについても、様々な会社が様々なサービスを行っています。
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空き家バンクの活用について

空き家バンクとは
空き家を売ったり貸したりする場合、都市部には仲介してくれる不動産業者がたくさんありますので、さほど困難ではありません。
しかし、過疎地では、不動産業者も少ないか、皆無の場合があります。
そういう地域では、人づてで取引をしたりもします。
しかし、その場合は空き家を買ってくれたり借りてくれたりしてくれる人がすぐに見つかるわけではありません。
また、契約上の不備があるかもしれません。
それで、多くの市町村では、空き家バンクという機関を設置しています。
空き家バンクとは、空き家を所有していて、貸し出しや売却を希望する人と、空き家を利用したい人とをつなげるシステムのことを言います。
空き家が増加している地域の多くで、自治体や依頼された団体などが中心となって、空き家バンクの運営を行っています。

空き家バンクはどういう仕組みか
空き家バンクを通した取引は、基本的には、不動産業者を使った売買・賃貸と同じになります。
空き家を所有している人は、自治体に申請して、物件情報を登録します。
自治体は、ホームページ等を通して、空き家の情報を公開し、また利用希望者の窓口になります。
そして、空き家の情報を見た利用希望者は、自治体に利用者登録をし、内見をしたり契約をしたりという手続きを行います。
自治体は、空き家の所有者と利用希望者とをマッチングさせるという役割ですので、交渉及び契約等は当事者同士で進めていくことになります。
いわば、個人売買や個人間の賃貸ということになりますが、自分たちで不動産取引業者を探して契約などを行うこともできます。
契約書作成のみであれば、行政書士、また所有権移転登記を伴う場合に司法書士がかかわることもできます。

空き家バンクの目的
多くの地方自治体は、人口が減少して地域の活気がなくなっていくのを憂慮しています。
つまり、地域の活性化のため、定住を促進することが必要というわけです。
そういった自治体の中には、たくさんの空き家がありますが、民間の不動産業者が少ないため、所有者と利用者がマッチングするする機会は少ないという状況でした。
それで、自治体が所有者と利用者とをマッチングさせる事業をしよう、ということで、空き家バンクが設立されています。

空き家バンクの利点
空き家の所有者は、空き家バンクを利用することで、より多くの利用希望者に物件を見てもらうことができます。
空き家は古いことが多く、不動産業者を通しても、入居者や購入者をなかなか探せなかったりします。
不動産業者経由でHome'sなどのサイトに載せてもらっても、利用者は築何年、駅何分とかのスペックで見ているわけで、なかなか利用希望者が見つかるわけではありません。
そのため、こういった公的な空き家バンクの利用が勧められる、ということになります。
また、移住希望として探す側でも、特に過疎地では不動産業者が少ないか皆無のため、物件情報を探すのに一苦労します。
空き家バンクがあり、かつHPに詳細が掲載されていれば、簡単に情報を探すことができ、かつ比較的安い価格で提供することができます。

空き家バンクの一例
比較的見やすく、物件の多い空き家バンクとして、京都府綾部市の場合があります。
京都府綾部市の空き家バンク、あやべ定住サポート
http://www.ayabe-teijyu.org/akiya/
かなりの山間部も登録されています。
売却希望価格で50万円からありますし、賃貸でも月3万円のような物件もあります。
滋賀県日野町の空き家バンクも、わりと詳細になっています。
http://www.town.shiga-hino.lg.jp/contents_detail.php?co=ser&frmId=2170
奈良県宇陀市の空き家バンクは、どうやら地元不動産業者に伝えることになっているようです。
http://www.city.uda.nara.jp/machizukuri/kurashi/sumai/akiyajouhou/buy.html
市町村によっては、特に都市部で空き家バンクそのものがなかったり、または空き家バンクがあってもHPに非掲載という自治体も多くあります。
そういう自治体はまだ空き家流通支援は不十分なところがあるともいえます。

空き家を持っていて、売ったり貸したりしたいが、過疎地などで売却や賃貸が難しいという場合は、空き家バンクの利用もできるというわけです。
この点についてもお困りの場合は、空家空地活用協会においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
空家空地活用協会

 

 

 

 

相続した空き家の確定申告について

空き家の譲渡所得とは
親の家を相続するなどで、空き家を相続することがあります。
居住や賃貸をせず、そのまま使わずに放置する場合も、それはそれで問題です。
その一方で、売却ができた場合、売れたからそれでいいというわけではありません。
相続又は遺贈を受けた空き家は、たとえ手間と金のかかる負動産であったとしても、いわば無償で財産を取得したことになります。
その譲ってもらった家を、有償で売ったら、譲渡所得が発生するということになります。
つまり、その譲渡所得には税金が発生する、ということになります。
では、その税金をどのようにして支払うのでしょうか?また税金を減らす方法はあるのでしょうか?

譲渡所得の確定申告
この家を売った譲渡所得税ですが、会社に勤めている人のように、源泉徴収のようなな手続きがあるわけではありません。
譲渡所得税は、確定申告を行って、税務署または確定申告会場で申告することになります。
この譲渡所得税の確定申告書の作成方法については、税務署で聞いていただくか、または類書やネットで探すこともできます。
または、税理士に申告書作成の依頼をするか、ということになります。

被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例
また、この譲渡所得税ですが、安くなることがあります。
これは、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」という名称です。
制度の概要は、国税庁HPによりますと、「相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
 これを、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。」
となっております。
例えば、売れた金額が3500万円であったとすると、3500万円から3000万円を控除して、残り500万円について課税される、ということになります。
またその被相続人居住用財産ということですが、これは、被相続人が亡くなるまで居住されていた家のことです。
そして、下記の条件に当てはまるものです。
1.昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
2.区分所有建物登記がされている建物でないこと。(要するにマンション)
3.相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。(つまり亡くなった方の1人住まい)
また、適用条件として、相続人が建物等を取得して、それを売るというわけですが、その他に
1.相続の開始があった日から3年目の都市の12月31日までに売ること。
2.売却代金が1億円以下であること。
3.親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではないこと。
といった、条件となっています。

譲渡所得税の特例の申請について
この譲渡所得税の特例の申請ですが、確定申告の際に、下記の書類を添えて、管轄税務署に提出することになります。
例えば、京都市の空き家の場合は、下記の通りになります。
(1) 家屋又は家屋及び敷地等を譲渡する場合
 ア 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
 イ 被相続人居住用家屋,その敷地等の登記事項証明書等
  ・法務局にて家屋,その敷地等の登記事項証明書等を取得可能。
 ウ 被相続人居住用家屋,その敷地等の売買契約書の写し等
 エ 被相続人居住用家屋等確認書
  ・被相続人居住用家屋の所在市区町村に申請し,交付を受ける。
   例えば、京都市域に当該家屋が所在する場合は,京都市都市計画局まち再生・創造推進室へ申請し,確認書の交付を受ける。その申請の必要書類も、京都市HPに掲載あり。
 オ 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
(2) 家屋の取壊し,除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合
   (1)のア~エの書類
これらもまた、空き家のある各自治体で確認をお願いします。

これらも、空き家の発生をなるべく防ぐために設けられた特例措置という制度です。
ただし、使える期間も限られますし、自分で(または税理士に依頼して)申告しなければなりません。
分からない点がありましたら、税務署や税理士にお聞きになるほか、空家空地活用協会においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。
空家空地活用協会

 

 

 

空き家解体の補助金について

家は、実際に誰かが住まないと、どんどん傷んできます。
雨漏りがしたり、柱が傾いたり、配管がダメになったり、シロアリの被害が出たりします。
そうなると、修繕にかなりの費用を要することになりますので、解体やむなしという事態になります。
さらに、空き家が危険な状態、衛生上有害などになりますと、行政から特定空き家に指定される可能性もあります。
その場合も、解体しか仕方ない、という場合も出てきます。
しかし、家を解体するにも費用が掛かります。
場合によっては100万円を軽く超えてきます。
それでは、空き家解体の補助金というのはないのでしょうか?

空き家解体の補助金について
全国約300の自治体には、空き家解体の補助金制度があります。
それで、その空き家所在地の自治体に、空き家解体の補助金制度があるかどうか確認し、その補助金受給を申請し、活用してみることができます。
例えば、兵庫県姫路市にも、「姫路市老朽危険空き家対策補助金交付制度」というものがあります。
http://www.city.himeji.lg.jp/s70/2212632/_36840/akiya.html
これは、個人向け補助です。
補助対象者は、下記のいずれかに該当する方です。
1.老朽危険空き家の所有者
2.老朽危険空き家の所有者の相続人
3.老朽危険空き家がある土地の所有者
4.上記のいずれかと同等と認めるもの
また、補助対象建築物ですが、これも下記のいずれかに該当するものです。
1.姫路市内にある、おおむね10年以上使用されていない建築物
2.一戸建ての住宅で、2分の1以上が居住のために使用されていたもの
3.老朽化の程度の基準を満たすと判定されたもの
4.老朽化により敷地周辺に及ぼす危険性が著しいもの
5.所有権以外の抵当権などが設定されていないこと
これらもまず、姫路市に事前にご相談ください、ということです。

補助金の額について
上記に挙げました兵庫県姫路市は、補助金額は解体撤去費用の5分の1以内であり、上限は30万円ということ。
これは工事費の足しにはなる、という程度なのかもしれません。
補助金額ですが、兵庫県赤穂市では、危険空き家の除却工事費の3分の2に相当する金額であり、上限は133万2千円ということで、市町村によっても異なってきます。
大阪市では、優先地区及び重点整備エリアに所在する空き家についてのみ、次のような補助金制度があります。
http://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000115905.html
補助率は、「解体および整地に要する費用(契約金額)」と「大阪市が定める金額(10,600円/㎡)」の低いほうの2分の1以内です。
補助限度額は、一戸建て住宅の場合は、75万円/棟、集合住宅の場合、150万円/棟が基本となります。
やはり詳細は、該当する自治体で聞いてみることが必要になります。

空家の老朽化が進んで、解体しないといけないが、どういう補助金が使えるかなどお困りでしたら、空家空地活用協会が、相談を受け付けております。
また、行政書士において、補助金の申請を行っております。
またお気軽にお問い合わせください。
空家空地活用協会

 

 

 

特定空き家に指定される基準について

家は、住まないとだめになる、といいます。
家を空き家にして、活用しないでいると、だんだん朽ちていきます。
その場合に、自治体が行政代執行で壊してしまうとか、税金が上がるとかは、お聞きになったことがあると思います。
つまりその住宅が、空き家対策特別措置法の中にある「特定空き家」として指定されてしまうのではないか、という心配が出てきます。
しかし、特定空き家とは、どういう基準で決まるのでしょうか?

特定空き家とは
まず、特定空き家について、空き家対策特別措置法はこのように定めています。
この法律の第2条第2項で、「「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。」
という条文となっています。
この家の状態を整理してみると、
1.倒壊等著しく保安上危険になりえる
2.衛生上有害となるおそれ
3.適切な管理ができてない、いわゆる放置状態
4.その他、放置するのは周辺の生活環境のために不適切
といったことです。
劣悪な管理のため、周辺が迷惑している、という状態です。

特定空家はどういう家か
では、特定空き家とは具体的にどういう状態の家のことを指すのでしょうか?
国土交通省は、特定空き家に指定される基準のガイドラインを定めています。
その中で、特定空き家の大まかな判断基準として、次のようなものが挙げられています。
1.建物に20分の1以上の傾斜がある
2.土台に白アリの被害
3.トタン屋根や看板などが落ちそう、ベランダが傾いているなど、見てわかる
4.ごみの放置や投棄で多数のネズミやハエが発生し、近隣住民の日常生活に支障が出る
5.立ち木が建物を覆うほどに茂っている。道路にはみ出した枝が通行を妨げる
6.多くの窓ガラスが割れている
こういう空き家が特定空き家に該当するということです。
そして、各自治体では、条例でその基準を定めていて、ネット上にも基準を掲載しています。
例えば、京都市では、次のページで詳細に列挙されています。

http://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000155/155468/kijun.pdf#search=%27%E7%89%B9%E5%AE%9A%E7%A9%BA%E5%AE%B6+%E5%88%A4%E6%96%AD%E5%9F%BA%E6%BA%96+%E4%BA%AC%E9%83%BD%27


和歌山県でも、次のページで、写真も添えて公表されています。
http://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/080800/documents/03sakutei_kijyun_h290208.pdf#search=%27%E7%89%B9%E5%AE%9A%E7%A9%BA%E5%AE%B6+%E5%88%A4%E5%AE%9A%E5%9F%BA%E6%BA%96+%E5%92%8C%E6%AD%8C%E5%B1%B1%27

特定空き家に指定されるとどうなるか
不動産には、固定資産税と都市計画税がかかります。
そして、建物が建っているところの土地の税額は、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となっています。
しかし、特定空き家に指定されると、その税金の割引がなくなってしまいます。
つまり、税金が高くなってしまいます。
また、市町村の勧告・指導の末、それでも改善されないなら、行政代執行という取り壊し、そして後で費用請求という事態にもなってしまいます。
そのため、空家を放置しておくと所有者が損をするという仕組みになっています。
ぜひとも、特定空家にならないうちに、何らかの活用なり対策なりを講じていきたいものですね。

空家の老朽化が進んできて、特定空き家になってしまうかもしれないがどうしようとお困りでしたら、空家空地活用協会が、相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

空家空地活用協会

 

 

生前のうちに準備しておきたい相続対策について

相続対策はなぜ必要か
まだ自分は生きてるのに、死んだときの話をするなど縁起でもない、という人も多いかと思います。
しかし、相続については、相続人複数の場合、相続争いが多発します。
兄弟間の仲が悪くなる、ということも普通に生じます。
そして、資産が少なくても、やはり相続争いは生じます。
それで、死後のトラブルが生じないよう、生前のうちに相続対策を準備しておくのは大切といえます。
また、自分が亡くなることによって空き家になる予定の家の処分や活用をどうするかという問題もあり、また相続税対策という問題もあります。
それで、生前のうちに相続対策をしておくのは、やはり大切です。

法定相続人を確認しておく
民法には、誰が相続人になるのか、またどれだけの相続分があるのかについて、明記されています。
それで、自分が亡くなったら、誰が相続するのか、またどれだけ相続するのか、整理しておくのは大切といえます。
そして、誰がどういう関係にあるのかも、家系図を作成するなどして、はっきりさせておくことが必要です。


資産および負債を確認する
ご自身の所有している資産および負債を、すべてリストアップして、書面にしておくのも大切です。
たとえ困っている空き家であっても、固定資産税評価がある以上は資産になります。
また、住宅ローン等だけでなく、親族や友人から借りたお金も、負債になります。
さらに、書画骨董や貴金属宝石類、着物などの高価な物品も、資産価値があると思われますので、把握しておくことも必要です。

遺言書を作る
資産や負債のリストアップができましたら、次に誰に何を相続させたいのか、考えることができます。
そして、誰に何を相続させたいのかを、文書にして残したものを、遺言書といいます。
遺言書には大きく分けて3つあります。
自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3つです。
その他にも、死亡の危急に迫った特別な状態の者が書く遺言もありますが、大きく分けて、上記の3つです。
そのうち、公正証書遺言の方が、確実に存在しており、公証人が関与しているので誤りもない、という点で、一番確実と思われます。
公正証書遺言ですと、自筆証書遺言のように、家庭裁判所において検認の手続を経る必要もなく、また相続開始後速やかに遺言の内容を実現させることができます。
また原本が公証人役場で保管されるため、遺言書が破棄されたり、隠匿や改ざんをされたりする心配もありません。

相続税の対策をどうするか
相続税についてですが、まず基本的な点は、資産-負債というものから計算を始めるということです。
資産-負債額から、3000万円+600万円×法定相続人の数という基礎控除額を引いた分について、相続税がかかります。
その正味の遺産額が、基礎控除以下の場合は、相続税はかかりません。
また、生命保険金や死亡保険金の非課税限度額は、各500万円×法定相続人の数ということになります。
ということで、相続税を少なくする方法として、代表的なものは、
1.アパート経営をする方法
2.生命保険を利用する方法
3.生前贈与を活用する方法
が挙げられます。
1.のアパート経営ですが、銀行などからの借入金でアパートを建設すれば、借入金という負債が増えますので、不動産の課税評価額を減らすことができます。
相続対策という場合は、入居率などの貸家経営面は度外視して考えている人が多いのではないかと思います。
2.の生命保険ですが、上記の通り非課税限度額がありますので、それを活用して、終身死亡保険に加入するなどの方法となります。
3.の生前贈与ですが、贈与税は年間110万円の贈与まではかかってこないので、それを活用するということになります。

成年後見を利用する
成年後見とは、平たく言えば、意思能力に継続的な衰えが見られる場合に、その衰えを補い、その者を法律的に支援する制度です。
主に以下の場合にこの制度を使うことが考えられます。
1.日常生活では問題ないが、判断能力に少し心配がある
2.身寄りがなく独り暮らしで、心身の衰えが目立ち始めている
3.子供に知的障害などがあるため、親がいなくなった後が心配だ
その他にもあると思いますし、主に自分の衰えに対処する対策、ということができます。
これにも、民法に基づく法定後見と、任意後見契約に基づく任意後見の2種類があります。
老衰に伴う衰えに対処するには、主に任意後見を利用するということになります。

生前のうちに、相続対策として何を始めたらよいのかについてお困りでしたら、空家空地活用協会が、相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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空き家だけを相続放棄できるか?

空き家の相続を受けるときの問題
これから相続を受けるという場合、だれしも現金預金、つまり日本円は相続を受けたい、もらいたいと思うでしょう。
そのために、数多くの相続争いが生じ、まさに争族とか骨肉の争いとなってしまいます。
しかし、最近は空き家となった家まで相続を受けたいとはあまり思わないようです。
特に、滋賀や奈良、和歌山などの山間部や、京都市西京区洛西ニュータウンのような郊外の古い家などは、その傾向が強いようです。
最近は、不動産ではなく、負動産という言い方まで出てきました。
では、空き家だけを相続放棄することができるのでしょうか?

相続はするかしないかの2択のみ
民法には相続放棄について定められています。
この規定では、相続放棄については、相続発生時または相続について知った時から3ヶ月以内に行うこと、またそのすべてについて放棄できる、という規定だけです。
一部の財産について放棄できるというものではありません。。
さらに、相続放棄は相続発生後についてだけ生じるものですので、被相続人の生前に放棄することはできません。
相続財産には資産も負債もあり、一部だけの相続放棄を認めると、相続人全員が負債を放棄するのは明らかです。
したがって、相続放棄をする場合は、相続財産全体がマイナスの場合、つまり負債が多い場合に用いられます。
なお、相続財産全体がマイナスの場合でも、資産がある程度存在するなら、限定承認という制度を使うこともあります。
これは、被相続人の負債について、資産の有する限度においてだけ承認し、あとは放棄するというものです。
当然不動産は資産に属するものなので、負動産だからということで、いくら負担に感じるとしても負債扱いにはなりません。

相続放棄の順位について
相続人が相続放棄をしても、次の優先順位を持つ相続人がいる限り、相続放棄をした人に代わって相続権が発生します。
そのため、相続放棄で不動産を放棄するには、相続人全員が相続放棄をする必要があります。
これは限定承認においても同様です。
そして、相続放棄をした相続人は、いなかったものとして取り扱われます。
また、相続人順位ですが、被相続人に配偶者がいれば、配偶者は必ず入ります。
またその他の相続人は、被相続人の子、被相続人の両親、被相続人の兄弟姉妹の順位となります。
そして、子や兄弟姉妹が亡くなっていて、その子がいる場合は、代襲相続が生じます。
そのため、全員が相続放棄をするには、配偶者と子が相続放棄をする、次に両親が相続放棄をする、その次に兄弟姉妹が相続放棄をする、ということになります。

現実に相続放棄をしたらどうなるか
相続放棄は、相続開始時または相続を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述をすることにより行うことになります。
そして、いったん相続放棄をしてしまうと、他の積極財産、現金や証券なども相続を受けられない、ということになってしまいます。
そのため、預貯金は欲しいが、不動産だけは要らない、ということであれば、前項までで述べてきた通り、自治体、個人、自治会または法人に対して寄付をする、ということを検討することになります。
それでも、その寄付を受け付けてくれる人や団体を見つけるのは、かなりの苦労が伴うともいえます。
被相続人である親や高齢者は、たいていはその地域で長年の人間関係を積み重ねています。
つまり、その空き家には地縁があるとも言えますので、まずはご近所の方や町内会自治会に伝えて検討してもらうのが、一番手っ取り早いかと思います。


空き家の相続人となったので、相続放棄したいが、預貯金や証券はいただきたい等、どうしようとお困りでしたら、空家空地活用協会が、相談を受け付けております。
空き家の寄付先も含め、探すことができます。
またお気軽にお問い合わせください。
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空き家を法人に寄付するにはどうしたらよいか?

どんな法人に寄付することができるか
一口に法人といっても、いろいろあります。
株式会社、合同会社などといった営利法人(いわゆる一般企業)もあれば、NPO法人、社団法人、財団法人、社会福祉法人、学校法人、宗教法人といった、営利を目的としない公益法人もあります。
また、自治会や町内会への寄付という場合もあります。
寄付の可能性としては、公益法人等や自治会等の方が高く、一般企業は困難になります。
一般企業の場合は、その企業の会社関係者でもない限りは難しくなります。

なぜ営利法人の寄付は困難なのか
営利法人への寄付を困難にする1つの要因として、譲渡所得税の問題があります。
つまり、土地や家屋を取得時より高く売ると、差益に対して譲渡所得税(所得税、住民税)が発生するというわけです。
寄付が個人相手ですと、譲渡所得税は課されませんが、営利法人だと譲渡所得税が発生してしまうことがあります。
つまり、土地や家屋は価値の変動があるため、取得時より寄付時の価値が高いと、時価による資産譲渡があったとみなされてしまいます。
この解釈としては、
1.土地や家屋を時価で売却した
2.その売却代金を相手に寄付した
という考え方となり、取得時よりも価値が高くなった土地の寄付は、1.の時価での売却があった扱いとなり、みなし譲渡所得となってしまうのです。
そのため、営利法人への寄付は困難になります。

公益法人自治会への寄付はどうなのか
公益法人等への寄付は、その相手によって教育、文化、社会福祉などの分野へ貢献する行為とみなされ、税法上の優遇措置があります。
それで、空き家を公益法人等に寄付したら、文字通りの寄付となり、土地や家屋も公益用途として使用されるため、譲渡所得税が発生しません。
ただし、譲渡所得税を非課税にするには、公益性が高い寄付として、税務署に承認申請書を提出して承認を受けなければなりません。
この手続も結構大変で、法人側に作成、手続の負担がかかるため、寄付が困難になる場合もあります。
また、自治会や町内会の場合は、市町村長に地縁団体として認可されることによって、公益法人等への寄付と同等に税制優遇が発生します。
それで、まず自治会や町内会が、地縁団体として認可されているかどうかを確認したほうが良いと言えます。
そのため、公益法人等や自治会に寄付をする方が受け入れやすい、ということが言えるかと思います。
なお、公益法人に寄付をした際には、寄付証書の作成を求められることがあります。
これは、公益法人が、寄付を受け取ったことによる税金を減税若しくは非課税にするために必要な書類となります。

公益法人が寄付を受けて活用した例
兵庫県丹波篠山市に、篠山城下町ホテルというものがあります。
これは、空き家を利用して篠山という城下町全体を1つのホテルにしようとする計画です。
現実に、空いている町家が、ホテルや店舗へと変わっています。
これは、公益法人NOTEという団体が主体的に活動して、古い空き家を譲り受け、修繕リフォームして、それぞれの目的に活用しているという、活用例ということができます。
その他にも、公益法人の空き家活用は、介護施設や宅老所などを中心に、多数見出すことができます。

空き家を寄付したいが、どの法人にも伝手がない等、どうしようもないとお困りでしたら、空家空地活用協会が、相談を受け付けております。
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空き家を個人に寄付するにはどうしたらよいか?

空き家を個人に寄付するには
 第一候補は隣地の所有者

 使わない空き家をどうしたらいいのか、という相談があります。
空き家を処分したいのに、どうしても売れない場合は、寄付しかないと言えます。
それで、空き家を他の個人に寄付することもできます。
この場合、一番可能性が高いのは、隣地の所有者に寄付をするということです。
隣地の所有者にとっては、隣の他人の土地が自分の土地となるので、一体として利用できます。
土地や家が広くなって、使い勝手がよくなるというわけです。
さらに一団の土地として合筆ができるというメリットがあります。
その他の方でもよいですが、寄付後のトラブルの可能性もありますので、まずは隣地の所有者が第一候補ということになります。

 個人に寄付する場合の注意点
個人に空き家を寄付する場合の注意点として、贈与税の問題があります。
つまり、寄付を受ける人は資産が増えることになるので、その分が贈与とみなされるということです。
贈与税には、基礎控除が110万円あります。
それで、土地建物の評価額として、110万円を超えているなら、贈与税の課税があるということです。
また、無償で譲渡し寄付をする場合は、相手に所有権移転登記手続費用を払ってもらいたいと思うはずですので、贈与税と所有権移転登記手続費用の支払をする必要があることを、相手にちゃんと伝える必要もあります。


 贈与に必要な書面
ただ単純に空き家を贈与したらいいというものではありません。
その事実を書面にしておく必要があります。
トラブル回避には、書面による契約が優れていますし、相手にしてみても、後で返せと言われては困るので、贈与契約書というものを作るのが良いと言えます。
その贈与契約書の記載事項は以下の通りです。
1.贈与者氏名、受贈者氏名で贈与契約を締結した旨
2.土地の所在、地番、地目、地積(登記事項証明書で確認をする。)
3.家屋の所在、家屋番号、種類、構造、床面積(登記事項証明書で確認する。)
4.所有権移転登記について日時及び費用負担者
5.公租公課につき負担者及び負担額
6.収入印紙200円貼付
やはり書面にしておかないと、所有権移転登記がなされていない等といったトラブルも発生する可能性があります。
それなりに価値がある資産とも言えますので、そのあたりは間違えないように、ちゃんと書面に残しておく必要があるといえます。

 過疎が進む地域での譲渡について
滋賀や奈良、和歌山、また京都府といった山間部は、今急速に過疎が進んでいます。
例えば、京都市左京区大原の山奥には、政令指定都市であるにもかかわらず、廃村になった集落があります。
そこには、廃屋や廃校が存在するということです。
廃村になりゆく集落では、隣の人に寄付すると言っても、自分も村を離れようと思ってたのにいまさら譲渡を受けるなんて迷惑だ、ということがあるかもしれません。
それでもその村への道路はつながっていますし、電気も来ています。
そこに移住したり、何かのイベントに使うという若者たちもいます。
そういう方に、使ってもらうという方法もあるかと思います。
まさに、そういった若者に、空き家を無償で譲渡して、使ってもらうという方法があります。
その場合でも、契約書の作成及び登記を忘れず行うことです。
登記を忘れていると、固定資産税は前の所有者の所に来ることになります。

 

空き家を寄付したいが、隣の人も受け取ってくれない等、どうしようもないとお困りでしたら、空家空地活用協会が、相談を受け付けております。
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空き家を自治体に寄付するにはどうしたらよいか?

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雪の集落

空き家は寄付ができるか
滋賀や和歌山などの都市圏から離れた田舎の空き家というのは、処分に困ることがあります。
空き家の周辺の人口が大幅に減る中で、売買にしても賃貸にしても値段が付かず、まさに原野に返すしかないような場合もあります。
そんな空き家でも、固定資産税はかかってきます。
そうなったら、だれかに寄付して手放すしかないということになります。
さて、空き家を寄付する先として真っ先に思い浮かぶのが、自治体ではないかと思います。
そして、第三者に寄付をするのであれば、公益になるように使ってほしいと思うのが人情だとも言えます。
ところが、自治体は使用する目的がなければ、土地や空き家の寄付を受け入れることはしません。
それで、自治体は寄付に消極的ということになります。

自治体が寄付を受け入れたくない理由
不動産の所有者には、固定資産税が課税されます。
この固定資産税は、市町村が課税することになりますし、市町村の主な財源の1つとなっています。
しかし、空き家が寄付によって市町村の財産になってしまうと、自らの財産に対して課税しても意味がないので、固定資産税が非課税になります。
また、寄付された土地や建物を管理するコストが増えるので、寄付前の税収に対して、寄付後は支出だけがかかるということになります。
それで、財政悪化の原因となる寄付は、なかなか受け入れをしないのです。

自治体への寄付の流れ
それでも、自治体によっては公益上寄付を受け付けざるを得ないと判断する市町村もあります。
その場合、自治体によって、寄付の申出に対する流れは異なりますが、おおむね次のように進みます。
1.担当窓口に相談
2.自治体による土地や空き家の調査
3.受け入れ可能なら必要書類の提出

寄付の申出の必要書類
また、寄付を申し出るのに最低必要な書類は次の通りです。
1.寄付申出書(自治体の書式)
2.公図(法務局で取得)
3.登記事項証明書(法務局で取得)
4.所有権移転登記承諾書(兼登記原因証明情報、自治体の書式)
5.現況写真(自分で用意)
6.所有権以外の権利設定があれば、権利者の承諾書(自分で用意)
7.その他自治体が特に求める書類

寄付を本当に受け付けてもらえるのか
空き家の寄付について、自治体ホームページではほとんど記述が見られないため、自治体の担当部署に個別に相談するしかないのですが、中には寄付についての記述がみられる自治体もあります。
例えば、滋賀県多賀町では、多賀町空き家住宅棟除却支援事業というのがあり、空き家の除却に対して補助が出るのですが、この補助対象として、除却後の跡地を地元自治会に10年以上貸与または多賀町に寄付されるもの、という規定があります。
つまり、滋賀県多賀町では寄付は条件を満たせばできる、ということになります。
同様に、過疎の自治体では、空き家の除却のような場合に、寄付を受け付けている自治体がそれなりにあるのではないか、と推測できます。
具体的には、空き家の所在する自治体に直接聞いてみる、ということになりますので、一度聞いて見られたら良いのではないかと思います。

「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」(令和3年法律第25号)の制定
土地所有権の放棄(民法第239条2項)を自由に認めると、価値のない土地の放棄により国庫の管理の負担が大きくなります。
そのため、土地所有権の放棄については、否定的な見解がたくさんあります。
それで、上記の表題の法律が制定されました。
相続等によりその土地の所有権の全部または一部を取得した者は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を申請することができる(第2条第1項)と規定しました。
しかし、承認を受けるための要件はかなり厳しく制定されています。

空家、空地の扱いに困って、もういっそのこと寄付でもしたいがどうしようと困りでしたら、弊社で相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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空き家は捨てることができるか?

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空き家

所有権を放棄したい空き家、不動産
特に、滋賀、奈良などの山間部や和歌山などで、誰も相続しない、また放棄したい不動産が出てきています。
事実、私が扱った相続の事例でも、和歌山三重山間部の山林は、誰も要らないということで紛糾しました。
また、田舎の空き家や、耕作放棄した田畑、山林などは、税金がかかるだけなので所有権を放棄したい、という要望があるのも事実です。
売却しようにも、購入希望者がいないため、空き家が長引いて朽ちてしまう、という事態にもなります。
それでは、空き家の不動産の所有権は放棄することができるのでしょうか?

空き家を捨てる法律と判例、登記事例はどうなっているか(2019年時点)
1.法律
まず、民法239条第2項では、「所有者のない不動産は、国庫に帰属する。」となっています。
これだけ読めば、所有権を放棄したら、自動的に国の持ち物になるんだ、国有地か国有空き家になるんだと早合点してしまいそうです。
しかし、この条文の意味はそれとは少し違うものです。
相続人全員の相続放棄や相続人が一切いないために、法的・理論的に所有者不在となった場合、国庫に帰属するということです。
2.判例
次に判例についてですが、平成28年にこういう判例が出ています。
平成28年5月23日松江地方裁判所の判決です。
要らない土地を、所有者から国への所有権移転登記手続を求めた事案です。
「土地の生前贈与の受贈者による土地の所有権を受贈後直ちに放棄する旨の意思表示は、権利の乱用に当たり無効である」ということです。
つまり、放棄したら国のものになるからいいでしょう、とは言えないということです。
3.登記事例
これは、法務省の見解があります。
昭和41年8月27日民事甲1953号民事局長回答です。
「不動産の所有権は放棄できない。これを原因とする登記もできない。」というだけのものです。
特に理由の指摘もなく、ただ結論だけを示すものです。
つまり、空き家を捨てることはできない、ということです。

空き家の寄付はできるか
では、空き家の寄付はできるのでしょうか?
寄付は可能ですが、どういう人や団体に寄付をするのか、またその際の手続きや税金も考慮する必要があります。
大きく分けて、以下の人や団体に寄付することは可能です。
1.自治体に寄付をする。
2.個人に寄付をする。
3.法人に寄付をする
4.自治会町内会に寄付をする
また、相続放棄によって処分することも可能です。
さらに、ただ同然で譲渡することもできます。
それで、次回は、それぞれの場合の留意点を記していきたいと思います。

令和3年民法改正について(2021年加筆)
民法等の一部を改正する法律」(令和3年法律第24号)のうち、民法に関する改正部分として、第二編物件、第三章所有権に、第四節 所有者不明土地管理命令及び所有者不明建物管理命令、と置くことになりました。
これにより、所有者不明または所有者所在不明の土地または建物であっても、管理が適切になされるような規定を置きました。
これは民法第264条の2以下の条文になります。
また、第五節 管理不全土地管理命令及び管理不全建物管理命令を置きました。
これにより、管理が適切になされていない土地及び建物について、適切な管理がなされるような方策を設けました。

処分にお困りの空き家や田畑山林等ございましたら、弊社または当職行政書士小舘武において、相談を受け付けています。
不動産の処分について適切な方策が示せるものと思います。

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所有者不明の土地建物を取得したい!

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過疎地の空き家

所有者不明土地とは
所有者不明土地は、最近、社会的問題になっています。
また最近は、国会論戦もありました。
調査したところ、所有者不明土地の面積は、九州の面積を超えるということです。

なぜ土地建物が所有者不明になるのか
では、土地建物がなぜ所有者不明になるのでしょうか?
過疎地にあるとか山林とかで、財産的な価値や利用価値が低い土地建物の所有者が亡くなった場合に、本来は相続登記をしなければなりません。
しかし、相続登記を行うのも、費用が掛かります。
さらに、所有していても固定資産税等の維持費がかかるため、遺族間でそれらの土地建物の押し付け合いになることもあります。
そのため、相続登記をしないまま放置されてしまいます。
こういった土地建物のうち、相続人が散在してしまって、きわめて多数になったり、あるいはまったく不存在の場合もあります。
地域で土地建物が放置されていて、誰に聞いても所有者が分からず、市役所から固定資産税の納付書を送っても返送されてしまう、という事態も発生しています。
こういう土地建物になりますと、放置されたままですので、地域に悪影響を及ぼします。
それで、行政代執行で解体するにしても、その費用の請求先が分からないということになります。
建物解体後の土地を競売して解体費用を回収するにしても、債務者名義が不明ということになってしまいます。

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法及び民法の改正について
この所有者不明土地について、平成30年6月6日に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が成立し、同法は令和元年6月1日に全面施行されました。
まず、自治体の土地取得の部署が、固定資産税の納付の情報を使えるようにして、公共事業等が円滑に進むようにする、ということがあります。
また、NPO法人などが、特定所有者不明土地を、地域住民等の福祉や利便の増進のために利用しようとするときは、都道府県知事に対し、特定所有者不明土地の使用についての裁定を申請することができます。
この申請は、NPO法人の他、民間企業や自治会、町内会などどなたでも行うことができます。
その他、法務省管轄の手続として、登記官が,所有権の登記名義人の死亡後長期間にわたり相続登記がされていない土地について,亡くなった方の法定相続人等を探索した上で,職権で,長期間相続登記未了である旨等を登記に付記し,法定相続人等に登記手続を直接促すなどの不動産登記法の特例が設けられました。
また、民法第二編物件第三章所有権のうち、第四節として、第264条の2以下で、所有者不明土地管理命令及び所有者不明建物管理命令の節が追加され、利害関係人が裁判所に請求することにより、所有者不明土地(建物)管理を命ずる処分を出してもらうことができます。
同様に、第五節として、第264条の9以下で、管理不全土地(建物)管理命令として、利害関係人の請求により、当該土地(建物)を対象にして、管理不全土地(建物)管理人による管理を命ずる処分ができることになりました。
したがって、これらの利害関係人となれば、所有者不明土地建物を管理することができるようになっています。

不動産所有者がいない場合の手続
さて、具体的には、相続人全員が、こんな田舎のぼろい空き家はいらないということで、相続放棄する場合もあります。
また相続人そのものが存在しないという場合もあります。
その場合の手続きは、具体的には家庭裁判所に対して、相続財産管理人選任という手続をとることになります。
最終的には国庫に帰属ということになりますが、特別縁故者に財産分与がなされる場合もあります。
つまり、所有者不明土地建物を取得したいという場合、NPO法人等を作ってしまうか、または特別縁故者にどうやって入っていくか、ということになろうかと思います。
なお、空き家の所有者特定フローが、ネットに掲載されています。
https://www.pref.fukui.lg.jp/doc/kenchikujyuutakuka/akiyamanyuaru2_d/fil/05.pdf
または、当職にご相談いただく、ということになります。

空家空地活用協会

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