なぜ相続登記をすることが必要なのか？

イラスト遺産分割

現在、高齢化が進んでいます。
その結果、現代は多死社会ともなっています。
そうなると、土地建物の所有名義を持つ人が多く亡くなる、ということになります。
しかし、特に土地評価額の低い地方では、土地建物の相続登記をせずに放置する、ということがままあります。
確かに、登記手続をすると、登録免許税という印紙代と、司法書士の手数料がかかってきます。
それに戸籍謄本も古いものまで探って多数取得しないといけません。
それで、財産的な価値の低い田舎の土地建物のために、そこまで費用をかけてられないという、実際的な理由があります。
また都市部でも、それこそ築年数の古い空き家や借地の空き家などで、相続登記をしない結果、誰のものかわからない建物が存在するという事実もあります。
空き家問題を解決しようにも、所有者が分からなければ、行政代執行で家を壊して土地を競売にして解体費を回収するという方法を取るしかありませんが、土地評価の低い地方や再建築不可の土地などでは売却代金による回収も難しくなります。
また、相続登記を放置することによる罰則も存在しません。
（実際には、１０万円以下の罰金という法律はありますが、適用されたケースはないようです。）

なぜ相続登記が必要か
では、なぜ相続登記をすることが必要なのでしょうか？
これはもちろん誰が所有者なのかをはっきりと公示するためです。
よく、不動産登記に公信力はないが、公示力があるといいます。
つまり、登記は真実の権利関係をそのまま表示しているわけではないが、登記をしておかないと、他の人に対して不動産の権利を主張できないということです。
そして、登記をするということは、公示をすることになりますので、土地建物が売却しやすくなる、ということになります。
さて、相続登記をしないとどうなるでしょうか？
例えば土地所有者Aさんが亡くなり、相続人がBとCの共有となったとします。
次に相続人Bが亡くなり、その相続人がDとEの共有になる、またCが亡くなり、相続人がFとGになる、などということが、どんどんと連綿と続くことになります。
そうなると、際限なく共有者が拡大することになります
つまり、相続が２回以上重なると、誰が相続人なのか、そして共有持分はどれだけになるのか、調査に相当時間がかかってしまうということになります。
その時点で、処分が必要だから相続登記をしようとすると、これまた手続費用と手数料が高額にかさむ、ということになります。
そうなると、その不動産を売りたいという時にすぐに売れないなど、思わぬ不利益が拡大するということになります。
そのため、相続登記は早めに手を打つことが必要、と言えます。
現在、そういう経緯をたどって相続人が分からなくなった、もしくは相続人不在となった所有者不明土地の面積が、九州の面積より広い、ということです。
そのため法務省は、相続登記されずに所有者不明となっている土地の本格調査を行う、という報道があります。
所有者不明土地を放置すると、災害復興など公共事業の妨げとなってしまいます。
災害から立ち直ろうとする被災者にとっても、困った事態となってしまいます。
そのため、現在は相続登記を放置することによる罰則は実質上ないものの、後々困るため、所有者と周りの皆のため、相続登記は大切だといえます。
相続登記を行う先は、その土地建物を管轄する法務局です。
またこの相続登記を代理できる職種は、司法書士または弁護士となります。
懇意にしている先生がいない場合は、司法書士会や、当職にも聞いてみることもできます。
司法書士を紹介することもできます。

空き家の相続登記について、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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借地権の空き家をどうしたらいいのか？

借地等価交換

借地権について
通常の建物は、土地と建物が、同じ人または会社の所有です。
しかし、土地と建物の所有者がそれぞれ異なっている場合があります。
いわば、他の人の土地を借りて、その上に自分の建物を建ててる、というわけです。
それが、借地権ということになります。
つまり、建物の所有を目的として、地主から土地を賃借することを指します。
更新をして借地を続ける借地権もあれば、５０年などで終了する借地権もあります。
いずれも賃料を毎月または毎年払わないといけません。
そんな借地権の家が空き家になっていると、管理費用や固定資産税の支払の他に、借地料までかかってくる、ということになります。
それで、その家を実際に自己使用したり、賃貸していなければ、もったいないお荷物ということになります。
新築や所有権移転をするには承諾料がかかりますし、また定期的に更新料がかかってきます。
そんな借地の上の空き家、どうすればよいのでしょうか？

借地権の解決方法について
借地権の解決方法として、基本的に６つ挙げられます。
簡単に説明したいと思います。
１．借地権者が地主から底地を買う。これは建物所有者が地主から土地を買い取って、土地と建物を同じ所有者にする方法です。
２．地主が借地人から借地権を買う。これは１の逆で、地主が建物所有者から建物を買い取って、空き家である建物を地主に売却する方法です。第三者に売るのではなく地主に売るということです。
３．地主と借地権者が一緒に売却する。これは地主と空き家の所有者が同時にセットで第三者に売ることです。これで初めてこの不動産が市場価格になるというメリットがあります。
４．地主と借地権者が各々単独で売却する。これは空き家を、借地権付きの建物として第三者に売ることです。土地の所有者が単独で土地だけを売却するということもできます。
５．底地と借地権とを交換する。これはある程度の面積があること、また地形、地型、道路付けなどの条件が必要ですが、たとえばこの敷地の半分は、土地も建物も地主所有、残りの半分は土地も建物も借地人所有とする方法です。そして売却もしやすくしていくということになります。
６．地主と借地権者がディベロッパーと等価交換する。これは５．の交換の変形で、ディベロッパーがマンションなどを建てて、地主と借地人が自分の権利の価値に応じて、完成したマンションのスペースをもらうという方法です。
こういった方法を、実際の地主や借地人の事情や、土地や建物の形状等を考慮しながら組み合わせていくということになります。
その方法を実施する前に行う必要のあることがあります。
１．真の借地権者を確定させる。当初に地主が土地を貸した人と今使っている人が違う等、時間がたつにつれて変化していきますので、実際に借りているのは誰かを確定させることが必要です。
２．賃貸借契約書がなければ、早急に作成をする。契約書がない場合や紛失した場合もありますので、地主と現在の借地権者との間で、有効な契約書を作成することです。
３．借地面積を確定する。どこからどこまで借りているのか、ということです。測量が必要なら、土地家屋調査士等を呼んで測量士、確定すべきということです。
４．土地所有者や建物所有者が故人のままなら、相続登記をしておく。今の地主の他にも権利を持っていることが書類上わかってくると、その人の印鑑も必要になります。これは建物名義が故人のままでもトラブルになりますので、相続登記が必要ということになります。
５．共同で売却などをする場合には、底地・借地権割合を合意しておく。借地権はコーヒーカップとソーサーの関係であり、それぞれに権利があります。それで、土地所有者が何割、建物所有者が何割と決めておいて、それで売却処分等をしていくことになります。
６．公正中立なパートナーを選定する。地主と建物所有者は、ともすると利害が対立します。双方ぞれぞれが別の弁護士、司法書士などの有資格者、または信頼できる不動産業者などを選定して交渉することができます。
このように、借地の上の空き家の活用のためには、ハードルが高いですが、状況に応じ、手順を追って上記方法を行ってみるということになります。
具体的には当職に問い合わせ相談してみてはいかがでしょうか？

借地権の空き家について、貸すのか売るの、どうやって解決するのか、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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DIY型賃貸借とはどういうものか？

古民家リフォーム

DIY型賃貸借とは
空き家はたいてい老朽化しています。
その一方、多くの人の居住感覚は、ウォシュレットやオートバスなどの新しい住宅設備に対応して、新しくなっており、かつ多様化しています。
それで、老朽化した家を、現代日本人が住めるようにして整備して貸せるようにするには、たいてい多額の費用が必要です。
その改装費用は、基本的には家を貸す側が負担するのですが、貸主側が数百万円などという多額の費用が支弁できない場合が多くあります。
その場合に、貸主は現状のまま貸し出して、その代わり、借主の好きなように改装してもらうことができるという契約をすることができます。
それを、DIY型賃貸借と言います。
国土交通省による定義ですと、「工事費用の負担者が誰かに関わらず、借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約やその物件」を指す、ということです。
このDIY型賃貸借という定義ですと、修繕費用をだれが支出するか、貸主か借主かは、関係がないといえます。
ただ、通常この契約の場合は、借主が費用を負担するということになりますので、賃料を相場よりも安くする、ということになります。
つまり、貸主は借りる人に対して、家賃を安くするから、自分で直してね、と言うことになります。
それで、貸主が老朽化した空き家を活用するためには、大変便利な賃貸借契約である、といえます。

DIY型賃貸借の借主貸主双方のメリットと手順について
このDIY型賃貸借における貸主側のメリットしては、
1.現在の状態で賃貸でき、修繕の費用や手間がかからない。
2.借主がDIY工事を行うため愛着が生まれ、長期入居が見込まれる。
3.明け渡し時に設備・内装等がグレードアップしている可能性がある。
といったものがあります。
また、借主側のメリットして、
1.自分好みの改修ができ、持ち家感覚で居住することができる。
2.DIY工事費用を負担する分、相場より安く借りることができる。
3.DIY工事部分は原状回復義務をなしとすることもできる。
というものが挙げられます。
このDIY型賃貸借の場合の手順ですが、
1.募集する。借りる人と工事内容等について協議する。
2.契約する。DIY内容についても合意の上合意書も作成する。
3.工事する。適宜立ち合い確認、写真撮影、合意通りの内容かどうかもチェックする。
4.管理する。完成したら、入居中もDIY実施部分以外の管理修繕の実施(これは一般的な賃貸借契約と同様)。
5.退去の時。必要ならDIY工事部分の費用精算も行う。
という流れになります。
国土交通省は、DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを作成しています。
こういったものも参照しながら、空き家を借主にDIYしてもらって使ってもらう、ということができます。
実際に、借主の目的に応じて、居住目的の他、いろんなお店や事務所、また宿泊施設などに改装していただくことができます。
あとは現地の用途区域や都市計画に適合することの他、貸主が望まれる土地建物利用の理想、また将来目的にもかなっているかどうかが鍵だと思います。
古い空き家と言っても、活かさないともったいないです。
うまく活かせるとよいと思っています。

空き家について、DIY型賃貸の手順等、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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古い空き家を貸す場合の管理はどうしたらいいのか？

町家の並ぶ通り

空き家の活用と言えば、売却もあれば賃貸もあります。
そして、空き家はたいてい古い家ですので、貸すにしても手間がかかると、一般には考えられます。

住居として貸す管理について
住居として使う場合、現代の生活ニーズに対応するには、大小さまざまの改装が必要になります。
その改装ですが、空き家は貸主の所有になりますので、通常は貸主負担で、貸主が行う、ということになります。
それに対して、賃料を安くする代わりに、借主負担でDIYを行うという考え方もあり、それをDIY型賃貸と言います。
(そのDIY賃貸についての解説は、また後日に行いたいと思います。)
そんなわけで、貸す場合は修繕が必要になるのですが、貸すのを開始してからも、急な修繕や緊急対応が発生します。
雨漏りがしている、水漏れがある、鍵が壊れてしまった、その他こまごまとした問題が、平日休日昼夜問わず発生します。
さらに家賃の未払いが発生する場合もあります。
個人の貸主では、家賃の不払いに対して対応しきれない、という話はよくあります。
家賃滞納してる人の所に、家賃の督促に行ったら、借主に殺されてしまった、という人までいます。

住宅を管理する会社について
そういう上記のような細かい管理は、どうしたらいいのでしょうか？
自分ですべて解決しないといけないのでしょうか？
そうではなく、結論から言いますと、住宅を管理する会社があります。
例えば、「京都市＋住宅管理会社」として検索すれば、検索結果が出てきます。
地元でよく知ってる不動産賃貸仲介業者も、住宅管理を行っています。
その会社に、管理を委託することができます。
管理委託料は、会社によりますが、例えば家賃の5％、ただし最低3,000円から、などとなっています。
その会社が各入居者様から家賃を集め、そこから5％なりを差し引きまして、残りを貸主側に振り込んでくれるというわけです。
そして管理会社には、各入居者からの要望を受け付けて対処する窓口があり、電話等で知らせを聞いたらすぐに直行して対応してくれる、ということになっています。
建物や設備に問題があった場合、業者への修理依頼を代行するだけでなく、貸主と借主のどちらに責任があるかを判断して、修繕費用の請求もなされるので、費用負担のトラブルも防ぐことができます。
また、家賃不払いがあった場合でも、すぐに督促業務を開始し、場合によっては弁護士等に委嘱し、裁判所での手続も行う、ということになります。
それで、古い貸家の管理は大変だという場合でも、そういった専門の管理会社に委託するということができます。
通常は、募集してくれた不動産仲介業者が行っているか、または紹介していただける、ということになります。
もちろん最初に思い立って賃貸の仲介を依頼したい場合にも、1社に賃貸募集の旨を伝えておけば、募集を代行していただけるので、手間が省けるとも言えます。
それで、プロとして賃貸業を行ってないので心配、という場合でも、そういった管理業者の活用で、かなりの労力を省くことができる、というわけです。
当職においても、空き家を転貸して貸し出しをする事業をしておりますし、また専門の管理業者を紹介することができます。
また、空き家を貸し出ししないでそのままにして管理するという場合にも、当社においても空き家管理業務を行うことができます。
また一度ご相談されてはいかがでしょうか？

空き家について、どうやって貸すのか、管理をどうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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空き家の管理はどうしたらいいのか？

日本によくある古い木造家屋。
減ったとはいえ、京都にはまだまだそういう古い町家が並ぶ地域もあります。
そういった木造家屋を、空き家のまま放置しておくとどうなるでしょうか？

人の住まない家はどうなるのか
よく、家は人が住まないと朽ちていくといいます。
家の屋根が抜けて、瓦が落ちるので、瓦が道路の通行人に当たるかもしれません。
屋根が抜けると雨漏りしますので、床が腐って抜け落ちてしまいます。
雨漏りすると漏電もあるので、火災の原因になります。
最近はゲリラ豪雨もあり、台風や地震の被害も甚大なものがあります。
また家の周りが雑草だらけになって、木や竹が生えるかもしれません。
そうなると、動物が住み着くかもしれません。
また最近は放火された家もありますし、延焼もあり得るので、ご近所迷惑になります。
ごみの不法投棄のあった空き家もあります。これもご近所迷惑なものです。
そして、そのように荒れ果てた時に、いざ使おうとしたら、改修に莫大な金がかかることが多いです。
やはり、自分で使わないとか賃貸しないにしても、ふさわしい管理をちゃんとする必要があります。

空き家の管理をどうやってすればいいのか
では、空き家の管理はどうしたらいいのでしょうか？
もちろん所有者ご本人が、時々その家に行って風を通すようなことは必要です。
しかしそれができない場合にも、今は空き家見守りサービスのようなものがあります。
たとえば「空き家あんしん見守り管理サービス」のようなサービスがあります。
空き家の空気の入替え、目視点検確認、ポストの回収確認、雑草取りなど、たくさんのこまごまとした管理を、低廉な料金で行うことができます。
そういうサービスを使うことにより、実際の利活用までの間、家の寿命を延ばすことができます。
なにしろ、朽ちすぎていると、解体しか選択肢が残っていない、ということもあり得ます。
その家が再建築不可の場所に立っていたら、それこそ実質的な資産毀損にしかなりません。
そうして、家を再び自己使用したり、また売却や賃貸等で、活用しやすい状況に保っていくということができます。
せっかくそこに立っている家なのです。
その家は、最初、人が住むために、あるいは商店等で使うために、そういった真剣な思いや願いを持って、建てたと思うのです。
それが、古くなって使わないで放置して、そして朽ちて仕方なく解体するのは、あまりにももったいない話ですね。
そんな家の”魂”を活かすために、少なくとも住宅管理を、真剣に考えてみられてはいかがでしょうか？

当職にご相談いただけましたら、最善の対策や対処方法を一緒に考えることができます。

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空き家を更地にしたらどうなるのか？

普通に建っている日本の木造家屋は、ちゃんと手入れしたら長持ちします。
しかし、長年家を放置していたら、その家も劣化していきます。
そのため、空き家が老朽化しすぎたという場合、解体してそこの土地を更地にすることも考えられると思います。
では、その空き家を更地にしたら、どうなるのでしょうか？

更地にしたときの税金について
ここで関わってくるのは、税金です。
居住用の建物が建っている土地の、固定資産税の課税標準、いわゆる税金をかけるために用いる土地の評価額ですは、２００㎡以下の部分が６分の１として評価されています。
それで、その住宅がなくなったら、建物を管理する手間もいらないし、建物にかかる固定資産税もなくなりはするのですが、その一方で、土地にかかる固定資産税が、およそ６倍に跳ね上がります。
そのため、引き続いて自己所有することを前提にした場合、できたら空き家は壊さないほうがいい、ともいえるのです。
しかし、そのためには適正な管理を続けていく必要があります。
居住もせず、貸しも売りもしない家を、管理だけを続けていき、修繕も行って、税金を払うというのは、なんとも酷な話だと思います。
それで、空き家の対策としては、朽ちすぎてしまって、行政から「特定空き家ですよ」と認定されるほど劣化した建物であれば、解体しなければなりません。
しかし、解体必須という状態までいくことも少ないと思いますので、まずは今ある建物をどのように利用できるか、それを模索する必要があります。

更地にした土地の活用方法について
さて、空き家を壊すとして、土地が売れるでしょうか？
立地や形状から、高く売れる場合もありますが、安くなることも多々あります。
更地にしても、そこが再建築不可の土地であれば、ほぼ売りようがありません。
その場合は、道路と面している隣地の方などに買い取ってもらうくらいしかありません。
更地にして、そこを貸し出すことはできるでしょうか？
まず思いつくのは駐車場ですが、コインパーキング業者に貸し出すこともできます。
しかしいずれも道路から車が出し入れしやすい土地である必要はあります。
また、住宅が多いなど、駐車場としての需要がある地域である必要もあります。
または、建設工事の業者の資材置き場や小規模な産業廃棄物処理業者の保管施設等に貸せるのかもしれません。
また、幹線道路沿いなどで、まさに運が良ければ、ロードサイドの店舗やその駐車場などにもできるかもしれません。
しかしいずれも、立地、地域性や道路との関係、また都市計画法上の用途区域の問題などが複雑に絡んできます。
それぞれ個別具体的には、当職に相談して、検討していただくという方法もとることができます。

空き家を壊さず活用するには
その空き家を壊さず使うとしても、修繕費用に多額の費用がかかることはないでしょうか？
地盤沈下などで建物が傾いていたら、直すのにかなりの費用が掛かることが予想されます。
傾きや、雨漏りなどがないとしても、住居として使えるでしょうか。
あるいは、店舗や事務所や宿泊施設としても使えるのでしょうか？
そのまま家を付けても、売却できるような土地建物でしょうか？
上記の通り、壊さず活用できるのであれば、その方がいいわけです。
そして、当面貸すなどの積極的な利活用が難しく、保存するしかないという場合は、空き家管理サービスを使うこともできます。
家を貸し出ししたい場合でも、当職で借り受けすることができる場合もあります。
いずれにしても、ご相談をして下さればと思います。

空き家について、更地にするのかそのままにするのか、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

空家空地活用協会

空き家の補助金にはどんなものがあるのか？

空き家の補助金

空き家を貸すために改装するにも、お金が必要です。
売却のためにある程度見栄えの良いものにするにも、また解体して更地にするにしても、お金が必要です。
しかし、空き家所有者の多くは、余裕資金が少ないという場合が多いでしょう。
その空き家の土地建物に抵当権設定をして、資金を借りることも可能ですが、できる場合も、できない場合があります。
こういう時に、行政からの補助金というものは、果たしてあるのでしょうか？

空き家を活用するための補助金について
結論としては、行政も空き家対策として、様々な補助を行っています。
つまり、空き家は全国的に問題になっているということもあり、自治体が空き家の補助金を定めています。
ただ、自治体により補助金のある所、ない所があります。
京都府内で言いますと、京都市の他、綾部市、相楽郡南山城村、舞鶴市、宮津市、与謝郡与謝野町において、補助金の存在を確認しています。
全国の空き家関連の補助金情報を集めたサイトがあり、参考にできるかと思います。
参照　

akiya-takumi.com

京都市の空き家活用・流通支援等補助金について
なお、当職事務所のある京都市には、「京都市空き家活用・流通支援等補助金」というものがあります。
その紹介をしたいと思います。
参照　

www.city.kyoto.lg.jp

この補助金には、
１．活用・流通促進タイプ：１年以上居住者又は利用者がなく、賃貸用または売却用でない空き家を、活用又は流通させようとする場合、改修工事や家財の撤去にかかる費用の一部を補助するもの。
２．特定目的活用支援タイプ：現に居住者又は利用者がいない空き家を、まちづくり活用拠点等(地域の居場所づくり、留学生の住まい等)として活用する場合、改修工事や家財の撤去にかかる費用の一部を補助するもの。
の、２種類があります。
特定目的については、細かく目的が列挙されています。
補助対象となる建物についても、細かく条件があります。
補助の対象となる工事については、空き家の改修や家財の撤去費として、例えば台所、浴室、洗面所または便所改修、給排水、電気又はガス設備の改修等、これも詳細に定められています。
補助金額ですが、１．の活用・流通促進タイプについては、補助対象工事の金額の２分の１で、上限は３０万円、ただし京町家は６０万円となります。
２．の特定目的活用支援タイプについては、補助対象工事の金額の３分の２で、上限は６０万円、ただし京町家は９０万円となります。
補助申請と工事についての流れについても、順序が決められています。
また、空き家の解体についても、補助金があります。
ただし、解体後新たに建物を建てることはできませんので、慎重に検討することが必要と思います。
参照　

www.city.kyoto.lg.jp

この京都市の補助金や、他市町村の補助金についても、もちろん所有者自らご自分で補助金申請をすることができますが、やはり役所の行政手続きですので、書類作成や一連の手続きが煩雑な面があります。
そのため、当職をはじめ各行政書士において、補助金申請代行手続を行うことができます。
詳細は、また当職にご相談くださればと思います。

空家空地活用協会

一度貸した家は戻ってこないのか？

空き家

使う予定のない空き家を放置しないで活用する方法として、解体する、売却する、賃貸する、といったことが考えられます。
そのうち、再建築のできない立地に建っている空き家は、売却するとかなり安くなりますし、解体して更地にしても再建築もできないので、修繕して貸し出すくらいしか方法が見当たらない、という場合があります。
さて、家を貸し出した場合、一度貸した家はもう戻ってこないのか？自分や家族が使いたい場合、家が戻ってこなければどうしたらいいのか？という心配もあるかと思います。
確かに、一度貸した土地が戻ってこない、建物もずっと借りられたまま、という話はよく聞くかと思います。
しかし実際はどうなのでしょうか？
結論から言うと、契約次第で戻ってくるということになります。

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約について
住宅を賃貸借する契約の種類として、普通建物賃貸借契約と、定期建物賃貸借契約という、大きく分けて２種類あります。
普通建物賃貸借契約とは、通常イメージできる賃貸借契約であり、２年や３年で更新を続けていくという契約です。
それに対して、定期建物賃貸借契約とは、２年とか５年とか１０年とかというように、一定の期間だけ存続して、更新をしない特約をした契約です。
つまり、この定期建物賃貸借契約の場合は、その期間を経過したら、その賃貸借契約は終わるので、家を返してもらえる、というわけです。
通常見られる普通建物賃貸借契約の場合は、その契約を更新し更新を続けて、永続していくことが前提です。
そして、その普通建物賃貸借契約において、貸主側から出ていってほしいと主張する場合は、借主側は借地借家法により保護されているため、退去させることができる事由が限られるということです。
それで、自己使用の必要性等の正当事由がなければ立ち退かせることができなかったり、それ相当の高額の立ち退き料が必要になるということになります。
そのため、一度貸した家は戻ってこない、という話につながるものと思います。
その一方、この定期建物賃貸借契約の場合は、正当事由や立ち退き料を必要とせず、期間の経過により契約が終わるため、立ち退いてもらえる、というわけです。
この定期建物賃貸借契約にしておきますと、貸す側にとっては、短期のお試し期間みたいにも使える契約ともなります。
その間に特段トラブルや問題がなければ、双方話し合いの上、期間終了後再契約をすることもできます。

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約はどちらが貸しやすいか
不動産業者の談では、確かに定期建物賃貸借契約の場合は、住める期間限定というのがネックで、普通と比較して入居者が集まりにくい、ということがあるようです。
それで、自己使用の必要性が低いと思われ、かつ長期に利用してほしい、そして入居者が確実に入ってほしいという場合は、普通建物賃貸借契約で良いかと思います。
または、普通建物賃貸借契約であるが、２年更新を５回まで可能（合計１２年程度）等ということもできるかもしれません。
一方、今後自己使用の可能性が見込まれ、その時点では退去してほしいし、多少入居者の集客が悪くてもいいというのなら、最初から定期建物賃貸借契約にしておくことができると思います。
具体的に、どういう種類、内容、期間の契約にしたら良いかという問題ですが、そのご家庭の抱えている事情や建物の状態など、場合により千差万別となります。
それで、空き家を貸し出したい場合は、当職に相談されたほうが良いかと思います。

空き家を貸すために改装するにも、お金が必要です。
売却のためにある程度見栄えの良いものにするにも、また解体して更地にするにしても、お金が必要です。
しかし、空き家所有者の多くは、余裕資金が少ないという場合が多いでしょう。
その空き家の土地建物に抵当権設定をして、資金を借りることも可能ですが、できる場合も、できない場合があります。
こういう時に、行政からの補助金というものは、果たしてあるのでしょうか？

空き家を活用するための補助金について
結論としては、行政も空き家対策として、様々な補助を行っています。
つまり、空き家は全国的に問題になっているということもあり、自治体が空き家の補助金を定めています。
ただ、自治体により補助金のある所、ない所があります。
京都府内で言いますと、京都市の他、綾部市、相楽郡南山城村、舞鶴市、宮津市、与謝郡与謝野町において、補助金の存在を確認しています。
全国の空き家関連の補助金情報を集めたサイトがあり、参考にできるかと思います。
参照　http://akiya-takumi.com/subsidy/

京都市の空き家活用・流通支援等補助金について
なお、当職事務所のある京都市には、「京都市空き家活用・流通支援等補助金」というものがあります。
その紹介をしたいと思います。
参照　

www.city.kyoto.lg.jp

この補助金には、
１．活用・流通促進タイプ：１年以上居住者又は利用者がなく、賃貸用または売却用でない空き家を、活用又は流通させようとする場合、改修工事や家財の撤去にかかる費用の一部を補助するもの。
２．特定目的活用支援タイプ：現に居住者又は利用者がいない空き家を、まちづくり活用拠点等(地域の居場所づくり、留学生の住まい等)として活用する場合、改修工事や家財の撤去にかかる費用の一部を補助するもの。
の、２種類があります。
特定目的については、細かく目的が列挙されています。
補助対象となる建物についても、細かく条件があります。
補助の対象となる工事については、空き家の改修や家財の撤去費として、例えば台所、浴室、洗面所または便所改修、給排水、電気又はガス設備の改修等、これも詳細に定められています。
補助金額ですが、１．の活用・流通促進タイプについては、補助対象工事の金額の２分の１で、上限は３０万円、ただし京町家は６０万円となります。
２．の特定目的活用支援タイプについては、補助対象工事の金額の３分の２で、上限は６０万円、ただし京町家は９０万円となります。
補助申請と工事についての流れについても、順序が決められています。
また、空き家の解体についても、補助金があります。
ただし、解体後新たに建物を建てることはできませんので、慎重に検討することが必要と思います。
参照　

www.city.kyoto.lg.jp

この京都市の補助金や、他市町村の補助金についても、もちろん所有者自らご自分で補助金申請をすることができますが、やはり役所の行政手続きですので、書類作成や一連の手続きが煩雑な面があります。
そのため、当職をはじめ各行政書士において、補助金申請代行手続を行うことができます。
詳細は、また当職にご相談くださればと思います。

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路地奥の家の活用方法

空家のある路地

再建築不可の建物とは
現在の建築基準法では、建物を建てるには、基本的に道幅４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接している必要があります。
以前は、路地奥でも家を建てることはできましたが、建築基準法ができてからは、原則そういうことはできなくなりました。
そのため、狭い道幅の行き止まり路地には、古い家が残っており、困った空き家になっている場合があります。
再建築不可と呼ばれる建物ですと、たとえ老朽化して朽ちてきてても、その家を壊して更地にすると、再び新築住宅等を建てることができなくなります。
前面道路幅が狭いと、駐車場にすらできず、ただの空き地、または畑くらいにしかできず、著しく利用価値が落ちます。
さらに、更地にしてしまうと、固定資産税は、建物建付け地の3-6倍になります。
そのまま空き家のまま家を放置していたら、老朽化して、外壁や柱が崩れ、まさに安全面で支障をきたす、困った空き家となります。
さて、どうすればよいのでしょうか。

再建築不可の空き家の活用について
そもそも、再建築不可の土地建物の難点は、売却の際にそうでないものと比べて資産価値が下がる、つまり安く売るしかない、ということです。
その反面、解体しないで改修し、貸家などとして市場に流通させる場合、さほど賃料が安くなることはありません。
さらに、そういうところに建つ建物は、古く趣のある町家であることが多く、そのレトロな趣は、若い人やお店をしたい人にも、人気があります。
それで、とことん修繕して使用する、というのが最善の方法と言えると思います。
建物の所有者様で修繕を行うのが原則であるとはいえ、DIY可能物件として、借主側で修繕できる物件ということで、貸し出しを行うこともできます。
国土交通省のホームページには、「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックの作成について」というページがあります。
そのページを参照しながら、トラブルのないように、契約書を作成し、合意をすることができます。
そして、その路地奥家屋は、居住用として改装する他、職住一体の店舗兼住宅などとして、活用することができます。
ただ、路地奥ですと、お向かいや近隣との距離が近いということになります。
そうすると、最近増えている宿泊施設に転用しますと、騒音とごみのトラブルで、近隣が大変迷惑することになります。
基本的には、旅館業申請において、100平方メートル以下の建物は、確認申請は不要ですが、用途変更は必要になります。
用途変更については、様々な点を、建築基準法に合わせる必要があります。
路地奥では、それは難しい面もあるでしょう。
基本的には、用途は居住もしくは来客の少ない職住一体型店舗等が無難ではないかと思われます。

再建築不可の空き家の修繕費用調達について
また、町家の改修に多額の費用を要する場合もあります。
その改修費用については、所有者側で負担するのが基本であり、そのための資金調達として、銀行のリフォームローン等があります。
無担保型もありますので、利用しやすいのではと思います。
ただ、融資を受けるのはどうしても無理で、借りる人で直してもらおうという場合は、その旨きっちり契約し、また改修内容も確認を行う必要があります。
通常、借りる人でも個人の預金や資金調達能力は、限られていることが多いです。
それで、借りる人がリフォーム費用を負担してもらうという方針であるなら、一定期間家賃を下げるという方法もあります。
また家屋を貸すための管理については、不動産管理会社もありますし、募集は不動産仲介会社、もちろんリフォームは工事業者と、ほぼ外注が可能な状態となっております。
また土地と建物を切り離す定期借地権を活用して、建物に対する責任を切り離すという方法もあります。
このように、路地奥の家の活用方法については、状況に応じ、まさに様々な方法があります。
この点は、一度当職にご相談されることを、お勧めいたします。

再建築ができない空き家について、どうやって貸すのか、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

再建築不可の建物とは
現在の建築基準法では、建物を建てるには、基本的に道幅４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接している必要があります。
以前は、路地奥でも家を建てることはできましたが、建築基準法ができてからは、原則そういうことはできなくなりました。
そのため、狭い道幅の行き止まり路地には、古い家が残っており、困った空き家になっている場合があります。
再建築不可と呼ばれる建物ですと、たとえ老朽化して朽ちてきてても、その家を壊して更地にすると、再び新築住宅等を建てることができなくなります。
前面道路幅が狭いと、駐車場にすらできず、ただの空き地、または畑くらいにしかできず、著しく利用価値が落ちます。
さらに、更地にしてしまうと、固定資産税は、建物建付け地の3-6倍になります。
そのまま空き家のまま家を放置していたら、老朽化して、外壁や柱が崩れ、まさに安全面で支障をきたす、困った空き家となります。
さて、どうすればよいのでしょうか。

再建築不可の空き家の活用について
そもそも、再建築不可の土地建物の難点は、売却の際にそうでないものと比べて資産価値が下がる、つまり安く売るしかない、ということです。
その反面、解体しないで改修し、貸家などとして市場に流通させる場合、さほど賃料が安くなることはありません。
さらに、そういうところに建つ建物は、古く趣のある町家であることが多く、そのレトロな趣は、若い人やお店をしたい人にも、人気があります。
それで、とことん修繕して使用する、というのが最善の方法と言えると思います。
建物の所有者様で修繕を行うのが原則であるとはいえ、DIY可能物件として、借主側で修繕できる物件ということで、貸し出しを行うこともできます。
国土交通省のホームページには、「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックの作成について」というページがあります。
そのページを参照しながら、トラブルのないように、契約書を作成し、合意をすることができます。
そして、その路地奥家屋は、居住用として改装する他、職住一体の店舗兼住宅などとして、活用することができます。
ただ、路地奥ですと、お向かいや近隣との距離が近いということになります。
そうすると、最近増えている宿泊施設に転用しますと、騒音とごみのトラブルで、近隣が大変迷惑することになります。
基本的には、旅館業申請において、100平方メートル以下の建物は、確認申請は不要ですが、用途変更は必要になります。
用途変更については、様々な点を、建築基準法に合わせる必要があります。
路地奥では、それは難しい面もあるでしょう。
基本的には、用途は居住もしくは来客の少ない職住一体型店舗等が無難ではないかと思われます。

再建築不可の空き家の修繕費用調達について
また、町家の改修に多額の費用を要する場合もあります。
その改修費用については、所有者側で負担するのが基本であり、そのための資金調達として、銀行のリフォームローン等があります。
無担保型もありますので、利用しやすいのではと思います。
ただ、融資を受けるのはどうしても無理で、借りる人で直してもらおうという場合は、その旨きっちり契約し、また改修内容も確認を行う必要があります。
通常、借りる人でも個人の預金や資金調達能力は、限られていることが多いです。
それで、借りる人がリフォーム費用を負担してもらうという方針であるなら、一定期間家賃を下げるという方法もあります。
また家屋を貸すための管理については、不動産管理会社もありますし、募集は不動産仲介会社、もちろんリフォームは工事業者と、ほぼ外注が可能な状態となっております。
また土地と建物を切り離す定期借地権を活用して、建物に対する責任を切り離すという方法もあります。
このように、路地奥の家の活用方法については、状況に応じ、まさに様々な方法があります。
この点は、一度当職にご相談されることを、お勧めいたします。

再建築ができない空き家について、どうやって貸すのか、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

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空き家の有効な活用方法について

廃屋の写真

都市部や田舎の各地でよく見かけるようになった空き家。
その空き家をうまく活用する方法はないのでしょうか？　
よく、親が亡くなった後の空き家に、子供などが住めばよいのではないか、という話もありますが、親が亡くなるのが大抵８０－９０代。
そうするとその時の子供がだいたい６０代前後です。　
通常自分の住宅を持っています。
わざわざ親の古い家に住む必要は少ないでしょう。
それで、家が空いたまま放置されてしまいます。　
しかし、自分が育った思い出の家ですので、なかなか遺品の整理すらできません。
思い出の品を整理するのは、時間と労力ばかりかかります。
この場合は、空き家の管理サービスを用いて、見守りをして維持管理をすることができます。
しかしながら、家の維持には、固定資産税が掛かります。
朽ち果てないように維持するには費用が掛かってしまいます。
どうすればよいのでしょうか？　

空き家をどう活用するか
朽ち果てた住宅のまま放置していますと、自治体から特定空き家に指定されます。
その場合は、土地の固定資産税が約６倍に跳ね上がるだけでなく、自治体から、取り壊しをするよう勧告がなされますし、取り壊しをしない場合は、自治体が行政代執行で取り壊すことがありますが、取り壊し費用は後で所有者に請求されることがあります。
この場合、解決にはいくつかの選択肢があります。 
１つは、単純に売却する、ということです。当職において、売却の相談をすることができます。
さて売却する場合は、ほとんどが耐用年数も大幅に超過しておりますので、古家付売地となるでしょう。
しかし、道路付けが良いことが条件になるようです。
路地奥などで再建築不可の土地や、借地上の家などは、売るのも大変苦心することでしょう。
場所によっては無償に近い価格で譲渡するという形しかない場合もあります。 
もちろん、取り壊ししてから、土地として売却するという方法もありますが、これも再建築不可などですと、売りようがないということもあり得ます。 
もう１つは、賃貸をする、つまり、空き家を何らかの方法で貸すということです。
貸すと返ってこないとか、建物を汚されるとか、まだ遺品等が置いてあるなど、いろんな問題があるでしょう。　
しかし、空き家にしておいて、空気に貸しておいたところで、支出がかさむばかりで、収入にもなりません。
少しでも収入があったほうが、それで固定資産税等も賄えるため、お得と言えるでしょう。

空き家を貸す方法
さて、貸し方にもいろいろありますが、大きく分けると、区切って貸すというシェアハウス方式と、まとめて貸すという戸建賃貸方式があります。　
また、戸建賃貸方式には、住宅用途として貸すのか、また商店など商用として貸すのか、さらには、最近増えてきた民泊、簡易宿所として貸すのか、といった方法があります。
まず、シェアハウス方式として、１つの部屋に１名、という具合に、例えば空き家が５DKとしますと、５部屋に合計５名入居していただく、ということができます。　
しかし、シェアハウス運営ノウハウがないと難しく、またシェアハウス代行業者に依頼すると、代行手数料も高くついて、結局収入としては同じだが、建物摩耗は激しくなる傾向、ということがあるかもしれません。　
また立地の問題がありまして、私の例で言いますと、老朽住宅ですが、京都市右京区花園という、まだ都心に近い地域で営んだ場合は、満室が続きました。
しかしその後京都市右京区嵯峨という、観光地に近いが都心から離れた地域で営んだ場合、入居者確保に苦労するということもありました。
それで、賃貸業を営んだことがない通常の方が取り組みやすいのは、まず戸建賃貸方式ではないかと思います。
家１軒をまるごと１名の方または１社に貸す、という方式です。素人でも運営しやすいものです。　
今、賃貸住宅サイトを見ますと、マンション、アパートの掲載は多いですが、一戸建て住宅の募集は、まだまだ少ないものがあります。　
しかし一戸建てに住みたい人は、ファミリーを中心に比較的多いため、多少古くてもお客様が付きやすい、ということがあります。　
さて、家を貸すには、家をかなり直さないといけない、と思われるかもしれません。　

空き家を直さないで貸す方法
しかし、空き家を直さなくても、貸すことはできます。　
現在国交省で、DIY型賃貸借ということを勧めております。　
これは、借主負担で小規模修繕を行えるようにするもので、そのモデル契約書等も整備しています。　
つまり、すべて貸主側できちんと修繕を行って貸すことは、確かに望ましいものの、それができない場合は、借主に直していただくこともできる、ということです。　
また多少の改善で、入居者様が付く場合もあります。　
例えば、私の経験した事例で、大阪府四條畷市の古い一戸建ての例があります。　
必要な所以外、家本体はあまり直していないのですが、家の前に車１台分のスペースがありまして、庭になっていたのを、ブロック塀を外して整地して車１台停められるようにしたら、すぐにファミリーが入居されまして、現在に至るという事例もあります。　
基本的に、DIY型賃貸ということで、借りる人が直していいですよ、ということで、通常より少し安い値段で貸している、ということがあります。　
また、借りる人が何かのトラブル、例えば近所迷惑な行為や家賃滞納などを起こすのではないか、という心配もあるかと思います。　
その対策としては、現在は管理会社があり、家賃保証会社がありますので、そういう会社を使うことにより、ある程度未然に防止し、発生した場合ふさわしい対処をしていただくことができます。
また、商用、わけても宿泊用途に使いたい、という場合もあるかもしれません。　
しかし、簡易宿所や民泊の運営を自ら行う場合、許可も必要ですが、要するに事業経営ですので、経営手腕が問われるということになります。　
さらに最近出てきたのは、貸会議室運営や空きスペース貸のようなことがあり、それぞれスペイシーのような、貸したい人と借りたい人をマッチングさせるサイトができています。民家でも貸会議室や貸スペースのようなことをすることもできます。ただしこれは立地が大切ということもあります。

要約すると、現代はただ放置するだけでも、住居用として貸し出すだけでもなく、多種多様な選択肢があり、また貸主と入居者・利用者を結びつけるマッチングサイトなども発達してきましたし、また住宅分野においては、多種多様な代行業もありますので、それらを賢く用いながら、空き家の有効な活用を行うことができるということです。
つまり、あくまでも活用しようというやる気、そして粘り強さ、また努力が必要であり、かつそれが実っていく、ということではないかと思います。

空き家について、貸すのか売るのか、どうしたらよいのかわからない場合は、当職においても相談を受け付けております。
またお気軽にお問い合わせください。

http://tokaihorei.com